巨人法务

　　街道办昨天明确回应：业主大会可正常继续

　　■本报记者 丁文亚

　　昨天，被媒体称为“北京首例‘叫停’业主大会”事件得到街道办的明确回应：鸿业兴园业主大会可正常继续。

　　10月12日，丰台区新村街道办发出一纸监督意见书，“叫停”了鸿业兴园小区的第三次业主大会。事情发生后，该小区业委会召开小型新闻发布会，表示此次业主大会均符合相关法规及制度，街道办无权叫停，并将继续进行业主大会投票，且保留行政复议权利。

　　记者在对这一事件的前因后果调查后发现，“叫停”业主大会一事，凸显了当前社区建设存在中的诸多问题：究竟谁有权力叫停业主大会?街道办事处的“监督”应以何种形式促进社区发展?业主应当如何行使自己的权利，维护自身权益?

　　鸿业兴园是位于丰台花乡附近的一个小区，最近几年因为物业管理方面的问题，业主出来维权，几度成为本市的新闻焦点。图为其中一次百余辆车将小区通道堵住，抗议物业收取停车费。

　　程宁/TAKEFOTO

　　谁有权叫停业主大会?

　　“街道办要业委会修改业主大会议事规则，这是涉嫌违法;业主大会已进行3天却被街道办一纸通告叫停，这是涉嫌越权。业委会现在处境尴尬。”业委会成员苏先生昨日对记者说。

　　此前，街道办居民科有关负责人曾对媒体表示，街道办并不是制止业主大会召开，而是在履行自己对业主大会监督指导的职能。

　　那么，街道办的通告发出之后，到底还能不能投票了?

　　“当然可以投票，投票权力掌握在每一个业主手里，”当记者向街道办事处居民科电话采访相关情况时，一位负责人这样说。“你可以投反对票，也可以投弃权票。没有任何权力能剥夺业主的投票权。”该负责人强调，每一位业主都应该珍视手中的权力。

　　这位负责人随后表示，目前还不知道业主大会会形成什么样的决议，街道还未接到通报。他强调，街道办事处仅仅是监督作用。“我们也是摸着石头过河”——对于业委会和居民的异议，这位负责人解释说，《指导规则》出来不久，对街道办也是“新事物”。

　　但他指出，街道办发现业主大会有一些违背程序的地方，内容上也有一些不尽合理的情况，所以街道办事处建议相关议题更改了再召开业主大会。

　　“意见对方接受不接受，街道没有强制力，”这位负责人最后说了一句：“法院没有赋予街道办事处的行政强制权力。如果业主大会真不听话，也拿他们没辙。”

　　追踪

　　“叫停”令的台前幕后

　　业主大会被叫停!12日，在鸿业兴园小区的公告栏和居民楼道里，贴出一份惹眼的通告：“按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》相关规定，街道办事处遵循指导和监督职能，要求鸿业兴园小区暂停召开第三次业主大会……”在这份通告最后盖的是丰台区新村街道办的红印章。

　　鸿业兴园小区业主对此议论纷纷。

　　“一些业主打电话问，还能不能投票了?”小区业委会成员苏先生说，通告给部分业主造成了困扰。

　　苏先生介绍，鸿业兴园小区业委会于去年12月成立。今年2月，小区曾召开第二次业主大会，决议授权小区业主委员会与小区开发商、物业公司就停车服务收费等历史遗留问题进行谈判。半年时间里，双方进行了三次谈判，但最终难以达成一致协议。

　　今年8月，小区举行物业服务招标活动，共有5家企业参与投标。最终北京亿展资产管理有限公司中标。

　　选中了新物业后，小区定于10月10日召开第三次业主大会，请全体业主对业委会与新物业签订物业服务合同、小区共有物权及公共事务等授权表决。业委会已将此次业主大会内容即时告知了街道办。

　　10月9日晚6时，街道办向业委会出具监督意见书，提出5条指导监督意见，表示对该次业主大会表决书“议题二”中“就小区共有物权及公共事务”等相关议题有异议，且关于业主大会召开时间、投票方式等相关议题也不妥，应修正业主大会议事规则并于召开业主大会15天前公告。

　　10月12日，街道办向小区内张贴了通告，要求该小区第三次业主大会暂停。

　　质疑

　　谁有权修改

　　业主大会议事规则?

　　“街道办监督意见非常令人不解，且有矛盾之处。”业委会成员苏先生说。

　　他首先举出其中一条——街道办认为，第三次业主大会“议题二”超出法律法规赋予业主大会、业主委员会职权范畴，“应当撤销”，并“重新拟定议题并于召开业主大会前15天公告”。

　　记者拿到的《鸿业兴园小区第三次业主大会会议内容》中却显示，第三次业主大会的“议题二”表述的前提是“就小区共有物权及公共事务(包括但不限于：物业服务、公共收益、公共秩序、公共环境、公共交通、重大生活问题等)，授权业主委员会可以代表全体业主进行如下工作……”其具体内容均与物业管理有关，并未超出相关规定。

　　业委会成员苏先生表示：“令人奇怪的是，不知为什么街道办‘忽略’了如此明显但重要的前提。”

　　苏先生说，街道办事处的后面几条指导监督意见中，都是要求业主大会修改相关内容的。“问题是这些都是小区《业主大会议事规则》已经规定的内容，而且都已在街道办备案，当时办事处也没有提出异议。作为小区业主大会的执行机构，业主委员会是无权修改业主大会议事规则已经规定的内容的，只能遵照执行。”

　　苏先生表示：“如果要按照街道办的指示修改业主大会议事规则，业委会就有‘涉嫌违法’的问题了。”

　　“无法接受”——记者看到，在给街道办的回复书中，业委会详细解释了各条原因后表示：第三次业主大会的主要议题，是要表决与物业服务的中标人之间签订的物业服务合同，而街道办事处的各条《指导监督意见》都与这一主题无关，也不构成暂停召开第三次业主大会的理由，因此无法遵照执行。

　　业委会最后表示：保留对街道办叫停业主大会这一行政行为的行政复议或行政诉讼权利。

　　专家观点

　　街道办

　　行使监督

　　别越权

　　中国政法大学法学院副院长何兵教授在接受记者采访时表示，街道办事处采用书面方式提出《监督意见书》的做法是应该肯定的，说明其工作时认真且愿意承担后果责任的。相比很多相关机构口头、电话下达“命令”的做法更应该值得称赞。

　　何兵教授表示，《物业管理条例》第十九条赋予街道办事处对业主大会、业委会作出违法决定的“撤销权”。但由于街道办事处在我国人民政府组织体制中属于上级政府的派出机关，其本身是否有行政裁决权力存在争议。

　　社区问题专家舒可心也持类似看法：“在涉及社区管理的问题上，街道办事处应当学会不越位、不缺位、不错位。”他认为，街道办对社区活动积极协助、善意告知、严肃提醒，出现问题可以及时向上级请示和举报。

　　专家表示，本来应该是政府对业委会工作的协助、指导、监督的善意举动，变成了强制性命令。这损害了基层政府在公众中的亲民形象;同时，一个社会组织的决议或行为是否违反法律、法规的判定，是一个非常严肃的法律问题，甚至可能是需要人民法院判决之后才能最终确定。

　　专家指出，对于业主群体维护自身权利而言，法律不维护权利上的睡眠者。对待政府行政机关使用公权力不当的行为，要积极采用法律赋予公民及社会组织的权利，纠正政府行政行为的错误，教育更多的政府公务员学会依法行政。

　　街道办

　　无权裁决

　　业主大会决定

　　京华律师事务所律师马传贞表示，业主大会和业委会有权自治，政府部门无权裁决业主大会决定。马传贞说，在首次业主大会已经表决通过并在街道办备案的《议事规则》是该小区的“宪法”，只要该议事规则认可的，街道办无权干涉小区内部事项。

　　《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》本身是指导性文件，没有行政强制力，街道办对业委会和业主大会也仅具有建议、引导等作用，故建议该小区业委会继续召开业主大会。J145