巨人法务

　　本报记者李志宏 湘潭报道

　　湘潭县法院一审撤销了湘潭市政府的行政复议决定书，而76岁的湘潭老人俞景章认为自己实际败诉了，因为法院判决书支持湘潭市政府的意见——湘潭市霞光山庄樱花楼架空层所有权属于开发商，而不属于全体业主(相关报道详见本报10月23日A09版)。俞景章已经写好上诉状，今日将向湘潭市中院提起上诉。

　　俞景章 架空层应属全体业主

　　在上诉状中，俞景章把焦点对准了樱花楼架空层的所有权。他说，根据樱花楼竣工验收备案证批准，樱花楼总体建筑面积为4522平方米。依据房产测绘部门的测绘图纸计算，樱花楼1层建筑面积为718.59平方米，2-5层总建筑面积为3038.69平方米，6层建筑面积为764.73平方米，合起来是4522.01平方米，与验收备案证批准的建筑面积吻合。由此可以证明，樱花楼架空层699平方米的面积并未算作建筑面积，而应该是全体业主共有的公共面积。

　　俞景章熟读了《物权法》等与此相关的法律法规(附后)，他认为从这些法律法规条款可以看出，架空层应当属于全体业主共有，并非开发商所有。

　　政府部门 该案例不适用《物权法》

　　湘潭市政府法制办的陆晓天表示，该案例并不适用《物权法》，霞光山庄樱花楼是2003年建造，而《物权法》于2007年才颁布。陆晓天表示，对于“架空层是属于共有部分还是专有部分”这个问题，湘潭市房产管理局的回答更具权威性。

　　湘潭市房产管理局法规科负责人明确表示，架空层所有权应当属于开发商所有。除物业管理用房属于业主共同拥有外，其余部分的物权由开发商原始取得。而樱花楼架空层也并没有计入公用分摊面积。该负责人还引用了1995年颁布的《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》相关条款(附后)，据此认为架空层并非公用建筑面积，而应当是开发商原始取得的专有部分。

　　专家 需注意架空层改门面是否获批

　　法学博士、湘潭大学法学院·知识产权学院副教授肖伟志认为，根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款(附后)，建筑物底层架空层应属共有部分，不宜认定为专有部分。

　　研究行政法的法学博士、湘潭大学法学院副教授倪洪涛则认为，此案中还需注意开发商将架空层改建成门面是否通过规划部门的批准，若此举通过了规划部门批准，那么随着规划的改变，房屋性质也就改变了，开发商也就能够取得房屋的所有权。

　　[相关法律法规]

　　1、《物权法》第六章第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”2、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“建筑区划内的以下部分也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，……避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”3、《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，公用建筑面积计算原则为：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 『关闭窗口』