巨人法务

　　读者赵先生：我所在小区的物业服务很好，但是物业公司最近将电梯内壁、小区公示栏以及楼体外墙全部出租给广告公司了。我想问，这些出租给广告公司所获得的收益应该归物业公司所有还是归业主共有?如果归业主共有，业主怎么分配?

　　律师解答：吉林良智律师事务所邱刚律师认为，根据《物权法》第70条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以小区公共部分出租所获得的收益应该归全体业主所有。至于分配，《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”所以物业出租小区业主共有部分的收益分配问题，要看业主跟物业服务公司是否有特别约定，如果有约定，由于该约定是双方的真实意思表示，是具有法律效力的，那么双方应该依照约定确定建筑物出租收益的分配。但是如果没有约定，依据物权法80条的规定，这些出租所获得的收益分配应该由全体业主按照其自有面积占建筑物总面积的比例确定。

　　邱刚律师提醒购房者，业主初次购房时，购房合同中应该已经明确约定了，如楼顶、楼体外立面等部分的权利归属，以及使用方式，业主应该注意区分。如果合同中没有规定的，可以依据《物权法》以及《物业管理条例》的规定主张自己的权利。

　　本报记者 胡楠