巨人法务

　　业主阶层有权对“物业管理行政规定”说不

　　近日对所谓《北京市物业管理办法(草案)》的意见征求，使各路投机业主又开始躁动起来。投机业主真是好了伤疤(有的伤疤现在还正流着血)，忘了疼，继续在认可《物业管理条例》的基础上倒腾一些研讨会、意见及修改办法。而正是这些强调业主主权如何如何重要的投机业主，在不战的情况下跪倒在《物业管理条例》这个物业公司集团意志的脚下，心甘情愿地放弃业主阶层的主权为物业公司集团做帮衬，继续蒙骗广大业主，为虎作伥。

　　这些投机业主为什么从来不向广大业主宣传“物业管理行政规定”并不是广大业主必须遵守的呢?为什么不向广大业主宣传，业主只服从《宪法》、《民法通则》、《物权法》及《合同法》等国家法律，而并不必须服从与广大业主没有行政隶属关系的行政部门发布的“物业管理行政规定”呢?难道说这些投机业主真的不知道吗?

　　显然不是，至少大部分投机业主清楚“物业管理行政规定”对广大业主是没有强制约束力的。投机业主之所以回避这个问题，本质上是因为这些“物业管理行政规定”为了实现物业公司集团整体利益，也必须在制度上保证社区有一个脱离广大业主控制，可以被物业管理集团轻易操控的傀儡机构——业委会。而这一点，也恰恰符合投机业主在社区实现投机利益。因为投机业主想在社区建立的，也同样是脱离广大业主控制的权力高于一切的业委会。所以，投机业主虽然有时也与物业公司集团为争夺社区控制权而恶斗，但是，在控制社区广大业主方面，却达成了惊人的一致和默契。

　　所以，要想让投机业主向“物业管理行政规定”说不，是非常困难的，这虽然能从根本上保护广大业主的主权，阻止物业公司集团对业主的侵害，但也同样会斩断投机业主伸向社区的黑手，斩断自己的手来维护广大业主的权益，投机业主显然是不会干的。

　　摆在业申委等投机组织及以业委会为载体的各社区投机业主面前的只要两条路：

　　一条是承认《物业管理条例》的效力，提一些不痛不痒的修改“物业管理行政规定”的意见，为了自己的投机利益，继续帮衬物业公司集团，蒙骗业主为虎作伥;

　　一条是斩断自己的手，对“物业管理行政规定”说不，痛改前非重新做人。

　　现在许多社区的投机业委会，为了与物业公司集团争夺对社区的控制权，在既不敢对“物业管理行政规定”说不，也愿建立内部民主机制真正把广大业主团结起来的情况下，挑起外部矛盾，强行更换物业公司，以为只要把物业公司赶跑，社区的控制权就是囊中之物，广大业主也就俯首称臣了。诸不知，在投机业委会与物业公司两败俱伤，同时由于“物业管理行政规定”不被否定的情况下，新来的物业公司或其他管理方式，同样会利用现有的“物业管理行政规定”侵害业主的利益。到那时，投机业委会将会成为众矢之的，也必然遭到广大业主唾弃。这就是我们所说的投机业主将玩火自焚。

　　当然，不管投机业主如何选择，将无法阻挡整个业主阶层的觉醒，也无法阻挡分权制衡的业主代表大会制度在社区的前进步伐。

　　随着业主代表大会理论的宣传，广大业主越来越意识到《宪法》、《民法通则》、《物权法》及《合同法》等国家法律对业主权利保护的重要性。特别重要的是已经意识到，只有抛弃那些违宪违法的“物业管理行政规定”，向这些“物业管理行政规定”说不，业主阶层的权利才能得到宪法和法律的真正保护。

　　中国没有任何法律规定没有行政隶属关系的业主阶层必须执物业管理行政法规，任何行政部门也不敢强迫广大业主必须执行《物业管理条例》等“物业管理行政规定”。

　　继续宣传《物业管理条例》的刚性，继续承认“物业管理行政规定”的效力，实际上就是承认不签合同，不经广大业主共同决定同意，物业公司可以进入业主住宅区域， 并以对财产和人身相侵害或威胁来“协商”合同;就是承认合同到期，物业公司也可以扣押或占据业主共有物业和部位，以对财产和人身相侵害或威胁来“协商”退出条件，最终导致广大业主完全失去民法、合同法、物权法及宪法的保护。这是整个业主阶层坚决不会答应的。

　　为了保护业主阶层的权利，广大业主要高举《宪法》、《民法通则》、《物权法》及《合同法》等国家法律，向违宪违法的“物业管理行政规定”说不。