巨人法务

　　羊城晚报 记者　谢蔓 本周一起，广州市启动新版商品房买卖合同示范文本，原来的一本购房合同细化为了预售商品房和一手现楼两份合同，在目前楼市多以期楼预售的情况下，将预售商品房与一手现楼分开不同的合同文本，合同条款更有针对性，避免不必要的法律纠纷。

　　09版商品房预售合同与05版商品房买卖合同相比，新版预售合同内容从旧版的23条扩充到33条，增加了详尽的“说明”部分。同时，新版预售合同在楼盘物业管理、发展商交楼、单位面积差、房屋保修和房产证办理方面都有新规定，并且2007年10份开始实施的物权法相关内容也在新版预售合同中得到了体现。记者就新版预售合同的解读采访了广东华安联合律师事务所律师陈敏，归纳出新旧合同的八大变化。

　　变化1

　　网签30日内备案体现物权法精神

　　新版预售合同在“说明”部分规定：合同双方当事人在网签三十日内到房地产登记机构办理预售合同备案的同时要进行预购商品房预告登记手续。同时，在第十一条规定，发展商若未在约定期限内为购房者申请预告登记的，购房者可按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。

　　律师点评：条款是物权法的新要求，预售商品房必须进行预售登记，保障购房者的物权期待权。

　　变化2

　　划定物管区域

　　新版预售合同中增加了有关物业管理的内容，并称之为“物业服务”。包括：“甲方应按照《广东省物业管理条例》的规定划定物业管理区域，并报物业所在地房地产行政主管部门备案；甲方在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主”，此外还明确了物业服务合同的期限和管理费等。

　　律师点评：新合同规定商品房预售时划定物业管理区域，有利于明确区分所有权人、业主大会的范围，并约定物业管理用房，保障业主管理权利。同时在合同中明确物业管理费，避免今后乱收费的问题。

　　不足之处：如果发展商、物业公司存在乱收费问题，物价局又不管的，业主也没办法，因为合同不在物价局备案。