巨人法务

　　上周五，国务院法制办将《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》正式对外发布，听取社会各界意见建议。市场价补偿、90%住户同意、暴力强拆处罚……一个个触碰着拆迁难题的条款究竟是切中要害还是暗藏玄机?综合网友和法律人士的意见来看，征求意见稿在操作层面上还面临着不少挑战。

　　难题1

　　征收权限下放能否杜绝滥用?

　　《征求意见稿》第五条规定：县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。

　　此外，还规定了7种公共利益需要征收土地的情形。

　　对比《中华人民共和国土地管理法》中对征收土地由省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准的规定，征求意见稿对于征收权限可以说“下放”了，也没有征收面积上的限制。

　　网友们最为担心的莫过于征收权力滥用问题。北京网友“心成”说，公共利益应特指战争、国防、救灾，其他均不属于公共利益。今后要谨防打着公共利益的幌子，进行城市建设、住房建设、道路及绿地等建设来强迫搬迁。

　　网友“上海轰炸机”认为，如果地方政府以公共利益需要为由征收100万平方米土地，然后只拿出3000平方米造了一所社区医院，其它的土地都用来进行商业开发，这就属于滥用公益搬迁权。为了杜绝权力滥用，这位网友建议增加两条规定：凡是在政府征收的土地范围内只可建设公益设施，否则双倍补偿原全部被拆迁户;凡是征收后未建设前改变规划或建设后一定时期内改变规划的，双倍补偿原全部被拆迁户。

　　拆迁问题专家、北京市才良律师事务所主任王才亮律师认为，征地搬迁这么大的事情如果直接将权力下放给县级政府，那么今后县级领导一个头脑发热，以旧城改造为名，将半个县城征收都是有可能的。

　　王律师表示，为了防止权力滥用，应该根据征地面积分级审批。比如，征收1000平方米以下的土地归县级政府负责，超过1000平方米的由地级市政府审批，超过1万平方米的由省政府审批。这样程序更加规范，审查也更严谨。

　　难题2

　　90%能否决定10%的命运?

　　《征求意见稿》第十三条规定：因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

　　此外，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

　　这条体现尊重大多数人利益，遵从少数服从多数原则的条款在网友和律师看来倒是多数侵犯少数权利，不够合理。

　　网友“心成”说：“即使是99%的人同意搬迁，但我的房子是我的物权应由我自己做主。如果自己的物权要由别人做主的话，那就从根本上违背《宪法》与《物权法》。”

　　一位广东网友认为这一条款有些可笑：“难道90%的穷人可以决定把10%富人的财产分掉吗?另外10%的人的利益谁去保障啊?10%不是一个小数目啊。凭什么要让跟自己毫不相关的人来决定自己私有财产的处置权啊!”

　　在这个问题上，王才亮律师跟网友的意见完全一致。“这一条款还是和《物权法》的精神相悖。90%的人不能决定另外10%的人的命运。现在就有地方负责土地拆迁的干部给我打电话说这条难以操作。10%的人数目不小，如果这10%的人就是不同意拆迁，马上就会引发非常严重的社会矛盾，无异于挑动群众斗群众。”

　　王律师认为，这一条款应该彻底删掉。“危房也可以由房东自己修缮继续居住啊，如果房东怠于履行修缮义务，危害公共安全和公共利益，政府完全可以强拆，否则就不能侵犯别人的权利。”

　　难题3

　　市价能否足够补偿被征收人?

　　征求意见稿规定：补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

　　在网上留言中，几乎百分之百的网友对于征求意见稿中按市价补偿这一规定持否定态度，甚至表态如果自家拆迁，一比一补偿肯定不走。

　　网友们认为，拆迁给老百姓造成的损失不仅仅是房子没了，还有周转房的租金、以前和将来装修的费用、搬家的人工成本，搬家后对周边生活环境的不适应等等，这些损失不应由老百姓来承担。不管是公共利益搬迁还是商业开发，都不能损害被拆迁人的权益。此外，土地有升值空间，拆100平方米的平房的土地建起10层楼房，面积就变成了1000平方米，是原住户让出了房子和土地才使这种暴利成为可能，不能只按一比一补偿被征收人。

　　对于补偿标准，网友们认为以市价的1.2倍到2倍的标准为宜。网友“心宽路广”甚至认为，不能以房屋的建筑面积为依据，应以房屋所占的土地面积为依据进行补偿。地产和房产也要分开评估补偿。

　　网友“深圳笑话”建议参考邻国日本的方法，不论是公益性搬迁还是商业开发，补偿标准一样。按照搬迁地相同地段的评估价和最近实际成交价作为参考，再上浮5%-10%作为综合补偿。“否则容易滋生腐败，比如先以公益的名义搬迁，建条公路，一年后再把公路改商品房，实际上还是公权力对私权利的侵害。”

　　王才亮律师说，现行的拆迁条例都没有规定按照房屋的新旧程度来评估补偿，现在的条款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新旧程度评估，成交价很低，给的补偿肯定不足以让被征收人再去买新房子。就像衣服，旧衣服虽然只值50元，但至少可以穿。折给你50元，怎么能够买5000元的新衣服?

　　王律师认为，至少应该按被征收地同地段的商品房新房价格补偿才能让被拆迁的住户买得起房子。天津等多个省市已经采用按新房售价作为补偿标准了。

　　难题4

　　遭遇暴力强迁找谁说理?

　　《征求意见稿》中，对于最受社会唾弃的暴力强拆问题，给予了不小的篇幅作出禁止性规定及处罚措施。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。违反规定的，不仅要承担民事赔偿责任，还要处分直接主管人员和责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

　　但是对于这些处罚条款的执行力度，有些网友怀疑能否真正给被拆迁人撑腰。“虽然规定了暴力搬迁要处罚，但谁来处罚没有明确。现实的情况是，有些地方上遭遇暴力强拆的住户报警都没用。更不知道该去找谁说理了。”

　　王才亮律师已经听到了地方房屋征收部门的担忧。他告诉记者：“征收办的权力太小了，如果发生暴力拆迁，他们根本制止不了。如果是拆迁公司强拆倒可以用吊销资质的方式进行处罚，但如果有官商勾结的情况，征收办根本没能力管。”

　　如何增强这一条款的可操作性，王才亮律师认为，应该增加一条规定，一旦发生暴力搬迁行为，征收活动立即停止，妥善处理之后方可继续征收工作。

　　难题5

　　政府会否助开发商拆迁?

　　在《征求意见稿》的附则部分，主要规定的都是非因公共利益的需要而进行拆迁的审批程序、补偿方式问题。其中第四十条规定，非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。此外，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

　　在补偿方面，征求意见稿明确，建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

　　对于这样的条款，网友担心地方政府会为开发商撑腰，协助他们拿地开发。一位陕西网友说：“非公共利益用地的搬迁规定太简单、笼统。以前在这方面出的问题最多，开发商通过各种手段拿到一张拆迁批文就如拿到一支令箭强行拆迁。被拆迁人明知不合理但毫无办法，因为它拿有政府给的批文，就是打官司也不会打赢的。”

　　还有人表示，不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收还要征得大多数人同意，而商业开发，房地产商只要拿到政府批文就行，手续更简单。居民只有对补偿讨价还价的权利，都不能有是否同意拆迁的决定性意见，似乎太便宜开发商了。

　　听到网友的评论，王才亮律师分析说，这部分规定不仅是将商业开发拆迁程序简化的问题，实际就是“烟雾弹”。“对照一下7种公共利益需要你就会发现，已经没有所谓的非公共利益了，还有什么是不能征收的?”王律师说，拆迁的房子哪个不是旧房，一个“危旧房”就几乎把所有的房屋都涵盖进因公共利益需要而征收的范围内了。

　　王才亮律师认为，如果要使这部条例更加有公信力，应该对公共利益增加禁止性规定进行界定。比如补充一个条款：为特定人群谋利和营利性用途不属于公共利益需要。“不能通过征地来赚钱牟利，征地才能真正体现公共利益的需要。”

　　王才亮律师说，现在征求意见稿听取社会意见是《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的一个最大的进步，防止出现立法暗箱操作。但是目前的条款就像一块不能吃到嘴里的糖，甚至是里面包着钩子的糖。希望通过广泛征求意见，完善法规，能拔出钩子，真正维护被征收人的合法利益。