巨人法务

房产税可否实行“双轨制”？

　　近日，有北京市政协委员提出，“房产税应该是‘毖后’，但不应是‘惩前’。”

　　笔者很认同这位委员关于房产税“毖后不惩前”的看法，因为按照我国1990年5月19日开始实行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地土地使用权出让最高年限全国统一执行的是70年，由此也导致了地方政府“以地生财”的利益冲动，即所谓“土地财政”，在这种利益冲动的驱使下，地方政府已经通过收取土地出让金的方式，一次性地透支了具有房产税意义的土地出让金，而且还在此基础上加收了具有房产税意义的城镇土地使用税和土地增值税。

　　在这种情况下，我国已购住房本身就包含了价内税具有房产税意义的城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金等税费，已经层层转嫁到住房消费者身上。如果再在这三种税费之上叠加房产税，对已购住房者来说那就是“税上加税”了，显然存在多重征税之嫌，对居高难下的房价也许是“雪上加霜”，因而房产税是不应该“惩前”的。从避免重复征税的意义上来看，即使是“毖后”对新购住房征收房产税，也应该采取整合、减少，甚至取消原来具有房产税意义的一些税费再征收房产税才是公平合理的。

　　房产税是具有物业税性质的一个过渡税种，在我国《物权法》出台之前，1994年出台的我国《城市房地产管理法》第21条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。这意味着将来办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。2007年《物权法》出台之后，虽然规定了土地使用权可以自动续期，但并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这是否为将来物业税开征预留了操作空间呢？也许70年土地使用权到期之日，才是土地出让金终结之时、物业税名正言顺地开征之际。

　　那么，当前热议的房产税作为最终要开征的物业税的一个过渡期税种，是否能像我国由计划经济向市场经济过渡时期实行物价“双轨制”那样，实行房产税征税“双轨制”呢？即鉴于现在已购的房屋在旧的税制下房主已经向国家缴纳了多种税费，实施房产税改革后再增缴新的房产税存在重复征税的问题，因而在房产税“立新”的过程中，建立一种对税改前后的购房者区别对待的“双轨制”对税改之前购买的住房不再增加新税种，对税改之后新上市的住房在整合各种税费后再在保有环节征收房产税。在70年土地使用权“届满”之时，再将房产税过渡到物业税，最终实现“单轨制”运行。