巨人法务

[导读]

北京房地产新政策"京十一条"，"京十一条"比"国十条"狠多了，继"国十条"下发后,北京市政府制定并发布"京十一条",迅速落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。相比"国十条",北京版的楼市新政在内容上更为严厉,其最为引人注意之处在于实施更严格的差别化信贷政策

　 北京房地产新政策"京十一条"，"京十一条"比"国十条"狠多了，继"国十条"下发后,北京市政府制定并发布"京十一条",迅速落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。相比"国十条",北京版的楼市新政在内容上更为严厉,其最为引人注意之处在于实施更严格的差别化信贷政策:明确要求商业银行根据风险状况,对第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款,且自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。　　暂停发放第三套及以上住房贷款　　"国十条"要求:对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。通知称,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。　　京版新政要求:商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。　　同一家庭只能新购买一套商品住房　　"国十条"要求:地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。　　京版新政要求:采取临时性措施限定新购房套数。规定自通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。　　个人售房首提计税,税务部门可查信息　　"国十条"要求:税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。　　京版新政中首次明确提出:个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。　　第二套住房金融机构有了明确认定方法　　"国十条"要求:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。　　京版新政要求:除要求严格执行"国十条"对首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求外,还明确指出,金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。　　公开销售房源给开发商开出明确时间表　　"国十条"要求:对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。　　京版楼市新政对时间作出了具体要求:对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。　　另外,在大力发展公共租赁住房方面,京版楼市新政要求,进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式,扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下,支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房,鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。　　新政特别之处　　1　"五一"前一天出台,时间很微妙　　房价或降15%,楼市或低迷到年底　　北京细则于"五一"假期前一天出台,其出台的时间、内容和执行中央政策的尺度符合预期。　　在严格执行的前提下,市场将会一改之前的疯狂状况转入观望、徘徊甚至低迷,具体体现在新房和存量房两市场上的量价齐跌,时间持续在6个月以上。　　首先,出台时机。北京市出台细则选择节前,希望弱化新政的影响,符合地方政府一贯操作手法。另外,在GDP一季度为11.9%的乐观情况下,不管是中央还是各城市均有底气对地产行业进行调控。　　其次,出台细则比中央政策略显严厉。第一,对于信贷"去杠杆化"严格按照房价暴涨热点城市操作:第三套和以上住房,以及"不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民"暂停发放贷款。这意味着借信贷杠杆炒房和"外地人炒房"均列入打击之例,而"去杠杆化"则意味着购房投资风险收益的进一步平衡,购房投资成本增加而风险增大,对遏制需求帮助很大。第二,北京市还采取了"临时性措施限定新购房套数",暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。这项行政指令是中央政策所没有提及的特色严厉政策,会对挤压泡沫打击炒房的调控目的起到中短期内的效果。　　另外,北京市在执行层面,还加上了这么一条:"加强商品房预售监管管理,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售",这一方面增加了开发商价格操作的难度,另一方面也增加了政府相关部门的监管难度。　　中国不动产研究中心认为,北京市的细则一方面严格沿着中央政策的思路进行调控,对于信贷杠杆泡沫的挤压作用会立竿见影;另一方面,对于投机性购房需求的打击效果明显。就市场效果而言,未来的6月之内将持续目前的观望状态,存量房的交易量将萎缩至少4成;价格层面,存量房价格会萎缩至少15%,也就是回到2010年初之前的价格水平。　 房价怎么走　　张大伟:房价年内下降30%　　北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟认为,北京房价将立刻停涨,部分郊区房价在5月可能下调超过10%-15%,50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价可能在年内下调30%。　　潘石屹:两年后房价会上涨　　真正能调节的还是供求关系的平衡,供求关系最大的平衡是土地的平衡。今天土地供应少,未来一年半到两年内销售的房子就少,两年后房价就会上涨。　　任志强:我的房子不降价　　"国十条"没说要把房价打下去;房子是商品是投资,小年轻可租房;好房子不会降价:"奔驰会降价吗？我的房子也不会降价。" 1 2