巨人法务

自“国十条”楼市新政实施以后，成都楼市同样是各方观望。

截至5月31日，成都楼市调控细则已讨论修改到第九稿，有望近期出台。

“总体的调控想法思路，各部门还在研究讨论修改中。”成都市房产管理局副局长周鸿彬表示。

自4月“国十条”楼市新政出台后，成都房产管理局与成都市各大房地产开发商以及代理机构开会讨论的频率明显加快。“以前是每月一次，现在是每周一两次。”一位多次参会的知情人士称，“具体细则预计会很快出来。”

上述人士还透露，早在国家新政出台不久，成都房产管理局就已经口头通知与会的开发商，对于部分所属高价楼盘要暂缓其市场销售。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰分析，如此价格管控只是短期非常规行政手段，合理调控应更多遵循市场规律。

行政管控房价

楼市价格管控，最先见于4月下旬。坊间传闻，成都对7500元以上的楼盘不发放新的预售许可证，而楼盘定价超过10000元的则不办理备案登记。

“国家楼市调控新政刚出，成都方面考虑到自身房地产的状况，就在小范围内口头通知了部分开发商。”上述知情人士说，“说现在形势严峻，请大家(开发商)缓一缓。”成都当地一家大型地产中介机构也证实了此一说法。

“房价问题已经和政府领导的考核挂钩了。”在开发商们看来，敏感时期只能配合政府层面的要求，对此问题大都采取了默认。截至目前，成都市房管局数位人士给记者的回复是，“最近江湖传言很多”。

据记者了解，目前，对于高价盘预售备案管理，处于“有节奏”陆续放行中。

在吴丰看来，部分项目之所以会被延期市场销售，可能是因为单套售价超出了官员们的“心理预设”，一旦有较大体量成交，将对最终统计意义上的成交均价产生明显拉升效应。

成都某楼盘由于在两次检查中未过关，相关部门已经暂时关闭了该楼盘的商品房销售网上签约系统。虽然通报是在销售环节检查出问题，但业内怀疑“因为没有很好的配合部门要求”。

“在目前严厉调控房价的背景下，如果一个高价楼盘的成交拉高成交均价，冲击了调控效果，这显然是地方政府极不愿意看到的。”上述地产界人士表示，最简单的办法就是“暂缓这个项目的预售证发放，不让其销售，效果立竿见影”。

据当地房产代理机构的一位人士介绍，目前成都城区住宅成交均价在7200-7300元之间徘徊，与同等城市相比较较为合理。

“仅靠短期的政行为难以管控房价，不合理在于，当市场数据显示房价已经下跌，但实际上把错误的信号传导上去，会影响到调控政策的进一步实施和执行，”吴丰表示，“之后也会带来新问题。”

除此之外，成都当地部分中介研究机构迫于房管局“慎谈价格”，向市场发布的研究报告已经删除了价格部分，“有的就干脆不出报告了。”

数据统计显示，4月成都成交量虽然环比上月仍然有小幅度增长，但从周度成交量走势分析，新政出台后两周周成交量分别为2796套和1357套，环比跌幅分别为4.5%和51.5%，成交量呈现加速下滑的态势。

酝酿楼市新调控

据成都房管局数据显示，5月17日到23日，主城区有4个楼盘领取预售许可证，较上周增加2个;主城区商品住宅供应785套，供应面积为6.44万平方米，供应套数和面积环比上周分别下降67.7%和23.6%，供应套数仍在一千套以下的地位徘徊。

而在土地供给方面，成都市2010住房用地计划公告显示：2010年，成都市住房用地计划供应22598亩，其中，中心城区普通商品住房用地计划供地3419亩，保障性住房用地计划供地642亩。

成都市国土局办公室主任夏超表示，总体而言成都楼市的情况还是合理的。

另一方面，5月21日，成都市土地拍卖交易会上原计划出让6宗国有土地使用权，最终仅成交四宗，两幅面积在26亩左右地块流拍。“拍卖情况整体平淡。整个拍卖会在不到1个小时的时间内匆匆结束。”参会的一位开发商说。

各方都在期待成都楼市调控细则。上述知情人士透露，“政府方面询问大家对以后楼市的看法，我们预计成都的细则应该是温和调控。”