巨人法务

　　10月1日，新《重庆市物业管理条例》正式施行。

　　《条例》规定，物业管理区域内的停车场，应当首先满足业主需要。同时，占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车，停车费属于小区公共收益，属于全体业主共同所有。(见10月1日 《重庆晨报》)

　　长期以来，小区停车费始终是引发业主和物业管理公司矛盾的一个焦点。新《重庆市物业管理条例》把“占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车，停车费属于小区公共收益，属于全体业主共同所有”再次加以明确，应该说，这对全国各地类似问题的解决，具有一定的借鉴意义。

　　事实上，许多居民一直怀疑管理处是否有资格收取停车费，毕竟，停车的地方不是管理处的，而是全体业主所有的公共地带，收益凭什么全归管理处?再说，业主在买房时已按房价交了公摊面积款项，每月又缴纳了管理费，因此，无论是停车的“地方”还是停车时的 “管理”，业主都已交了钱，如果管理处再收取停车费，显然属于重复收费。以一个汽车保有量为150万辆的城市而言，如果停车费的收费标准为地面每月110元，地下车库每月250元，那么，这个城市每年停车费的收益将有数亿元之多。如此巨大的收益绝大部分都归了管理处，这显然是既不合理也不合法的。

　　根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，那么收益也应当归全体业主共有。至于独立投资建设的车位、车库，可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　有权威人士指出，根据有关法规，小区停车收费与否，一个基本的原则是：谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种，具体而言，就要看停车场的业主是谁，如果占用小区公摊面积作为停车场，那收益就应该归业主所有。而地下停车场比较复杂，没有规定产权属谁，那么就要根据合同的约定来定。

　　如何鉴别小区停车场产权归属?著名房产维权人士邹家健说，首先查土地归属;其次查报建规划;再次查竣工登记。如果小区的停车位属于小区公共配套设施，其产权归全体业主所有，那么停车费理所当然应当归全体业主所有;如果小区的地下停车库不计容积率，那么便属于小区的公共配套设施，应当归全体业主共有，出租的收益也应当属于全体业主。

　　还有一个问题必须明确：物业管理公司对小区停车收费，究竟收的什么费?是车辆占道费，还是停车服务费?若属于前者，当然应该收，否则，对于没有车的业主不公平，等于侵害了没有车的业主的利益。但这笔费用收取后该如何使用?理想的办法当遵循取之于民、用之于民的原则，按国务院颁布的《全国物业管理条例》，应当在扣除必要的成本和纳税外，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。若属于后者，即所谓停车服务费，那就要问怎样服务?有哪些服务内容?车辆丢失或损坏要不要赔偿?这些，应该有详细的合同来约定，因为，停车合同是明确停车管理服务双方权利义务的契约性文件，一份完备的停车合同应包括车位及机动车的基本情况，双方的权利义务、收费标准、管理责任、违约责任，免责事由及合同期限等，而不能成为一笔糊涂账，使物管只管收钱，却不承担责任。