巨人法务

　　已于10月1日正式实施的新《保险法》，为保险机构投资不动产打开了政策的闸门。与之相配套的《保险公司不动产投资试点管理办法》(征求意见稿)(下称“征求意见稿”)，已经过数轮讨论和修订。

　　CBN记者从一位参与征求意见稿制订的保险资产管理公司人士获悉，最新版本的征求意见稿共计七章五十三条。

　　此前有消息称，《保险公司不动产投资试点管理办法》有望在本月正式发布。一位接近保险监管层的知情人士表示，目前该文件还没有进入会签程序，何时正式发布，将视具体市场情况和相关公文程序而定。

　　界定投资范围

　　一提“不动产”，人们往往把其与房地产混同起来。那么如何界定“不动产”的概念?

　　有法律人士指出，不动产是物权法上的概念，我国《物权法》规定“本法所称物，包括不动产和动产”。

　　一位接近监管层的人士强调指出，不动产包括房地产和基础设施两类，而非仅指房地产。

　　在CBN记者获悉的这份征求意见稿中，“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施，以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权。而“不动产投资”，则指保险公司为获取投资回报，运用保险资金，通过认购不动产金融产品或以物权、股权、债权等方式，投资不动产的行为。

　　在保监会召开的今年一季度新闻通气会上，保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾表示，保监会允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等四类不动产。

　　而直接房地产开发和炒房行为，则在禁止之列。征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。据一位接近监管层的知情人士此前透露，保险机构可以投资一些位于黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，可以委托专业化公司进行经营管理，但不允许直接参与开发。

　　此外，泰康人寿已积极备战养老实体领域投资。中国人保似乎对廉租房市场颇为看好。中国人保拟任董事长吴焰日前对媒体表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为“保险机构投资房地产决不能成为暴利投机，而经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会”。

　　在投资的资金来源上，征求意见稿规定，可用自有资金和责任准备金投资不动产，以万能保险产品和投资连接保险产品的责任准备金投资不动产的，只限于购买公开发行的不动产金融产品。

　　投资比例或为5%

　　对于保险机构来说，一大关注焦点是不动产投资的具体投资比例定为多少?

　　“投资比例应该不会高于5%” ，上述参与征求意见稿制订的保险资产管理公司人士表示，“投资比例应该不会高于股票的投资比例。”

　　上述知情人士认为，不动产投资对于保险机构来说，毕竟是陌生领域，投资经验、投资团队等匮乏，投资风险不可小视。因此，监管层不会定太高的投资比例。一位接近监管层的人士也认为，不动产投资比例不会高于7%~8%，更不可能达到某房产界报告预测的15%比例。

　　如以险资金投资不动产5%的比例计算，不动产的投资规模最多将达1700亿元左右。

　　据了解，在最新版的征求意见稿中规定，保险机构单一不动产项目投资的比例为该公司净资产的50%。但是，单一不动产项目投资占可投资不动产额度的比例和不动产投资计划发行规模，目前仍未有定论，还在讨论之中。须设不动产专业机构

　　征求意见稿规定，保险集团(控股)公司、保险公司和保险资产管理公司经保监会批准，可以设立不动产投资管理机构，专事不动产投资管理业务。

　　目前中国人寿和中国人保都已正式成立了各自的物业管理公司，泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司。

　　中国平安除了平安信托涉足不动产领域外，已上报了设立专业投资机构的申请。中国人保旗下子公司人保投控则被赋予了作为不动产投资和物业投资平台的使命。今年7月，中国人寿旗下的国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议，将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。

　　一位保险资产管理公司人士认为，保险公司投资物业，应尽量选择投资标的权属明确、产权清晰，不存在所有权争议，具有价值提升空间，能够或预期能够产生稳定的现金流的项目。此外，还要有可执行的投资回收策略。

　　风险不可小视

　　虽然不动产投资可以带来丰厚而相对稳定的投资回报。但是，这片领域对于保险机构来说，毕竟是陌生的领域。

　　吴焰认为，保险机构投资不动产，重点要强调风险防范，因为这是保险资金不熟悉的领域，即便政策放开，也要审慎。

　　一位法律界人士指出，不动产投资市场风险巨大，资金集中度并不亚于甚至高于证券投资，而且我国房价高企，不无房市泡沫。此外，不动产投资亦有很多法律风险不可忽视，不仅涉及物权法律问题，还涉及债权法律问题与股权法律问题，每一个交易环节都可能存在法律风险。由于不动产并不等同于一般的物，法律对其施行了较多的管制，在许多环节需要到有关部门登记或审批，而且对交易条件有较为严格和繁复的要求。

　　对于投资不动产的保险机构来说，建立什么样的退出机制，也是保险机构投资不动产的风险考虑因素。征求意见稿规定，保险公司投资不动产的投资回收机制，包括直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划实现退出等方式。