巨人法务

　　2009年3月，A房产中介公司为李先生介绍了一套二手房。依据房屋产权证记载，该房产由张先生与其妻子王女士及女儿张小姐共有。房东张先生以出让方代表的身份与李先生经过磋商，对该二手房买卖之价款及其他相关事宜达成了合意，李先生(购买方)、张先生(转让方)及A房产中介公司(居间人)遂于当月签订了《售房定金协议》。《售房定金协议》约定"出让人同意向购买方出售位于某区某号301室的房屋，同时征得权利共有人的同意"，同时对出让房屋的价款、支付方式及支付期限等进行了约定，其中约定第一笔支付款为人民币2万元，应由交易双方在协议签订当日由李先生支付，并作为李先生购买标的房产之定金，"转让方收取定金后，应遵守协议约定，不得中途借故终止售房，否则应双倍返还定金人民币4万元，由购买方与中介方平均分享"。

　　《售房定金协议》转让方记载由张先生与其妻子王女士及女儿张小姐三人之姓名，但协议由张先生一人以授权代表的身份与李先生进行了签署，但并未出具授权书或其他相关证明。协议签订后不久，张先生提出因自己的妻女均不同意售房，无法履行该协议。

　　A房产中介公司与李先生要求张先生依据《售房定金协议》之约定，双倍返还定金人民币4万元，由其二者平均分享。

　　律师观点：

　　不动产物权经依法登记生效，故根据房产证记载，该案例中标的物即本次交易之房产的所有权由张先生与其妻子王女士及女儿张小姐三人共有。故该房产需经全体共有人同意方可转让。

　　本案从始至终，无论是谈判阶段还是协议签署阶段，标的房产的另外两位共有人都未曾参与，未曾提供身份证等任何相关证件，因而在无授权的情况下，张先生对其他共有人的代理行为构成无权代理。无权代理为效力待定的民事行为，除非被代理人追认，否者至始无效。本案中，其他共有人不同意出售，《售房定金协议》无效，其中的定金条款亦无效。但李先生可依据不当得利要求张先生返还其定金，并可要求张先生承担相应的缔约过失责任。

　　律师在此提醒买房人及房产中介，在二手房买卖中都应注意房屋产权共有情况，以避免因此导致的合同无效之风险，对共有房屋一定要由全体共有人签署协议或书面授权方可交易。

　　索欣 上海中汇律师事务所