巨人法务

　　问：我有一门面房出租，承租方没经我同意就将承重墙敲了。找承租人交涉，他说合同中没有约定，而且他是为了经营的需要。我可以要求承租人赔偿吗?

　　答：承租人改建必须要经过房东的同意并报房管部门以及规划部门审批。承租人私自改建承租房屋，侵犯了房东对该房屋的所有权，房东可要求承租人恢复原状。因此，房东在出租房屋时，应和承租人在合同中约定相应的违约责任。

　　问：三年前，我将自己所有的一间店面房租给朱某，双方合同约定租期为三年。朱某对房屋精心装修后，经营足浴馆。一晃，租期还有两个多月就到期了，我先后两次书面通知朱某，要求合同期满后不再续约。但朱某一心想续租，拒绝退房，他认为合同期满后他有优先承租权。请问朱某的做法有道理吗?

　　答：根据“先物权后债权”的原则，租赁关系派生于房屋所有权，如果房东主张收回所租赁的房屋，是所有权人行使产权的行为，受到物权法的保护。合同法“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，也充分地体现了这样的原则。你与朱某双方的房屋租赁协议书属于有效合同，双方应当自觉遵守，合同期满后，你们双方在未续租的情况下，朱某应当将房屋交还给你。

　　问：二手房交易如何解决正在出租的房屋问题?

　　答：有些二手房在转让时，该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为合同法认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。

　　问：我准备出售一套带租约的房子，请问该如何做到“买卖不破租赁”?

　　答：一定要提前三个月书面通知租赁房屋房客，并在通知中将欲出售房屋的总价款、房款支付方式及期限等主要交易条件写明，明确告知房客。房东应将以上证据保存好，以防止房客以未通知或未按规定期限通知而侵犯其优先购买权为由，主张房东与他人的房屋买卖行为无效。如房客表示不购买该租赁房屋的，应要求其写下承诺书，明确放弃优先购买权，以防止其反悔而再主张优先购买权。(易居臣信供稿)