巨人法务

　　读者胡先生问：我在贵阳市头桥附近租了一个门面，是去年租的，今年10月合同到期。我租了门面后，进行了装修，现在刚把生意做起来，房东就不同意和我续约了，他想把门面租给其他人。我在你们上一期的报纸上看到“优先购买权”这一说法，我想问，如果我还想继续租该门面，我可不可以有“优先租赁权”?另外，如果房东实在不同意把门面继续租给我，我可不可以向他要求给我的装修一些赔偿?

　　圣伦达律师事务所徐永忠、刘杰律师(实习)解答：您好!胡先生的问题涉及合同、物权方面的法律关系。具体涉及以下二个问题：

　　一、关于“优先租赁权”问题。对于“优先租赁权”问题，我国法律暂时还没有对这个问题进行规定。在租赁合同关系中，承租人仅仅是有条件地享有优先购买权。

　　二、关于装修补偿问题。装饰装修分为两种：1.附合装饰装修，诸如不可拆卸的地板;2.未形成附合的装饰装修物，诸如可拆卸的灯泡。根据有关规定，其一，对于附合装饰装修费用，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，如果房东执意要收回门面，合同中又没有对附合装饰装修费用的补偿问题进行约定的，胡先生不能请求房东补偿附合装饰装修费用;其二，对于未形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，如果房东执意要收回门面，合同中又未对未形成附合的装饰装修物的补偿问题进行约定的，胡先生可以在不损害房东权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物。

　　律师特别提醒：

　　此外，本案胡先生所遇窘境，应该说是在租赁合同实务中经常遇见的情况。在这里，我们借此机会进行适当的提醒：1.承租人在与出租人订立租赁合同前，应慎重地对租赁物能够带来的经济效益进行合理的预测，从而适当地确定合理的合同期限;2.承租人在与出租人订立租赁合同过程中，应有意识地对合同解除、终止等事项进行详尽的约定，合同尽量采取书面形式;3.承租人应注意租赁合同的最长合同期限不得超过20年，否则，超过部分无效，即推定为20年;4.承租人应注意对于不定期租赁合同的解除问题。(1)所谓不定期租赁合同，包括A.没有约定租赁期或约定不明的;B.租赁期在6个月以上，但未采用书面形式的;C.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的;(2)不定期租赁合同双方当事人均有权随时解除合同，即享有任意解除权，不以对方违约为要件。但出租人解除的，应于合理期限前通知承租人。