巨人法务

　　原告孙某与开发商签订了书面合同，以3000元的价格向开发公司购买了某小区楼顶天窗旁的一间房屋。但孙某准备使用该房时，该房已被被告胡某实际占用。故原告起诉要求被告搬出该房。据查，该房屋无规划设计，但小区内楼上相同位置均有此类房屋，主要用途是遮蔽天窗风雨。

　　[评析]第一种意见认为，原告通过与开发商签订书面合同并交纳了购房款，因此要求被告搬出房屋有理有据，其诉求应当支持。第二种意见认为，不应支持原告的诉求。理由是该房屋未实际交付。原告应当向开发商主张权利，要求对方履行合同义务，承担违约责任。

　　笔者认为，本案涉及到建筑物区分所有权问题，原、被告争议的房屋按建筑物区分所有权中共有权部分处理，较为妥当。首先，它不属于建筑物区分所有权的专有权部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”

　　据此，本案房屋虽没有规划设计用途，但从实际构造上势必应当允许本单元乃至本幢楼房业主从此房屋内进入楼顶，从而可以确认不能排他使用。而且，它不可能依法登记成为特定业主的房屋。尽管与建设单位之间签订了买卖合同，但尚不具备“已经合法占有专有部分，但尚未依法办理所有权登记”的专用权情形。其次，它也不属于市政公用部分的公用设施，所有权不属于国家，不具有社会公共性。

　　实践中，与建筑物区分所有权中共有权部分容易混淆的是专门企业所有的物权，典型的如煤气管道、自来水、电信宽带、供电设施等。难以区分的主要原因是在建设当中因投资主体问题而产生产权不明现象。《解释》对此未进行明确界定。但笔者认为，本案房屋情况不同于此，不涉及专门企业，只需对开发商所有还是业主共有进行界定，即使没有分摊，根据房屋的性质和用途，也不应作为业主所有，而作为业主共有来处理较为适宜，开发商未经业主同意不应出售此房。华阳升