巨人法务

　　4月17日，《广州市物业管理规定(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)出台后一时成为了城中的热议焦点。昨日，有律师指出，《意见稿》部分条文与《物权法》相悖，这些条文在《物权法》这一上位法中并没有规定。　　广州市有关部门人士表示，《意见稿》重点保护业主的利益，会在广泛听取业主、律师等多方面意见后作出修改完善，意见稿还有很大的修改空间。《意见稿》作为地方性的物管方面法规，肯定不会与《物权法》、《广东省物管条例》等上位法律法规相悖，如果有矛盾的条文肯定会作出修改。　　但是，这并不表示上位法律法规没有规定的东西，《意见稿》就不能有所涉及。只要是《物权法》没有明文禁止的，都是允许存在的，这并不矛盾。比如说，《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但这并没有表示禁止街道居委会进行指导；或是禁止辖区内街道办事处在“业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的”的情况下，组织召开联席会议。事实上，这些都是本次《意见稿》的亮点。　　其他亮点还包括：降低了召开业委代表大会的门槛，解决了首次业主大会召开难的问题，这将促进业委会的成立。目前广州市约有15%~20%小区成立了业委会，那些还没有成立的可能是本身不愿意，或者是开发商阻挠。　　另外，这次《意见稿》规范了业委会的运作。他表示，现在小区纷争最厉害的、最复杂的还是业主与业主之间的问题，最多的一个小区内有4个业委会筹委会。比如说翠湖山庄，小区内分成两派：200多户对300多户。但两边都没有超过2/3，但是谁都不让步。最后，该人士强调，因为《意见稿》最终与上位法律法规应该是一个有机的整体，是可以互相补充的，并不是全部必须圈定在同一内容之内。　　质疑派与叫好派两大争论焦点　　焦点一：居委会介入　　《意见稿》规定：“对筹备组成员名单有异议的，由居委会调查核实，并作出相应处理”；“原业委会期满后新一届产生之前，业委会印章暂停使用，有关财物、文件资料、印章等应移交给属地的社区居委会暂时代为保管”　　质疑派 上述规定无上位法依据，不符法理，超越居民自治范围。　　叫好派 抓住了业主大会与业委会召开与成立问题的主要矛盾，政府由消极的观望转型为积极推动角色，由居委会代表担任筹备组长作用，避免了因业主内部利益矛盾对召开业主大会的阻碍作用。　　焦点二：物业管理联席会议　　《意见稿》规定：由街道、房管局等主导“物业管理联席会议”制度　　质疑派 该规定应当缓行。一是因为没有上位法的依据，不符合依法行政的要求，容易引起争议；二是根据《意见稿》，业委会在联席会议中只是一个弱势的参与者，联席会议的出现和擅行业主自治权，将难以避免地冲击到法定的业主自治秩序，进而可能导致小区陷入混乱。　　叫好派 该机制是一种创新，它详细地规定了街道及居委会在小区业主大会、业主委员会筹备过程中街道及居委会的具体责任，并首次针对物业管理活动中可能出现的行政不作为问题明确了法律责任。