巨人法务

　　【案情】

　　甲、乙两人达成租赁房屋协议，由乙承租甲的房屋两年。在承租期间内，乙经甲的同意后，又将房屋转租于丙使用(丙不知道房屋系甲所有)，后丙擅自对承租房屋做了大规模装修，改变了房屋的基本格局。甲遂向法院起诉乙、丙，请求解除与乙的房屋租赁关系，并请求丙搬出房屋，赔偿因此给自己造成的损失。

　　【分歧】

　　案件经法院审理后，形成了两种观点。一种观点认为，在甲、乙之间的法律关系中，乙违反租赁协议在先，甲有权解除与乙的租赁关系;由于丙在与乙的交易关系中完全是善意的，且与甲之间不存在任何法律关系，甲请求丙搬出房屋、赔偿由此造成的损失没有任何法律依据。另一种观点认为，在甲、乙之间，有一个明确的房屋租赁协议，由于乙违反了协议，甲基于合同的相对性，行使解除与乙的租赁关系的权利自不待言;同时，在甲、丙之间，由于丙侵犯了甲的房屋所有权，甲有权基于所有权权能请求丙搬出房屋，并赔偿丙擅自装修对甲房屋造成的损害。

　　【评析】

　　法院经过审理，最终采纳了第二种观点，这也是笔者同意的观点。很明显，本案件是一起房屋租赁关系纠纷，同时涉及转租问题。本案中，乙虽经甲的允许，将房屋转租于丙，由于后来丙擅自装修房屋，改变了房屋的基本格局，乙已经对甲违反了合同义务，甲基于合同的相对性，自然可以行使请求解除与乙之间的租赁关系。关键是甲是否有权请求丙立即搬出房屋并赔偿损失这一争议焦点。表面上，甲、丙之间不存在任何法律权利义务关系，且丙在该个案中并不知道自己承租的房屋是甲所有。尽管擅自装修了房屋，也理应对乙承担违约责任，那么基于合同相对性理论，甲是无权请求丙搬出房屋的。

　　实际上，支持这种观点的人忽视了一个更重要的理论背景：甲在该个案中才是真正的房屋所有人，拥有该不动产的真正权利，该争议法律关系最终的利益归宿应归结到该房屋所有权之上，那么甲才是最终权利的归宿。甲与丙这一次承租人之间没有合同关系，自然没有合同权利义务。但甲可以以所有权受到损害为基础请求丙对其造成的损害进行赔偿，这也正是物权法的要义所在。

　　依据物权法公示公信原则，丙抗辩在承租时自己是善意的，并不知道承租房屋是甲所有，也不应受到甲所有权的约束没有任何法律依据，不足以阻碍甲行使自己的物权所有权;乙、丙之间的违约侵权关系也不足以破除甲、丙之间的物权损害赔偿关系。据此，甲完全有权请求解除与乙的房屋租赁关系，丙作为次承租人，其行使权利的基础自然不复存在，应该履行搬出房屋的义务，并赔偿由于自己的装修行为造成甲房屋所有权损害的责任。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同或者要求赔偿损失。

　　《中国华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

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