巨人法务

　　10月1日起，备受瞩目的两部《物权法》司法解释正式实施。

　　“居改非”纠纷如何处理、维修基金使用情况能否查询、哪些条件下业主可拒付物业费……对这些与百姓生活息息相关的物业权益问题，新规均给出了明确答案。

　　发现“居改非”

　　同楼业主可一票否决

　　当前，因房屋“居改非”而引发的物业纠纷比较多见。“居改非”现象之所以成为社会各界普遍关注的热点，一个重要原因在于，如今人们对居住的要求已不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为居民普遍的居住追求。而在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，“住”与“商”的目的却迥然不同，“居改非”的种种弊端由此日益凸显，导致纠纷不断。

　　为此，《物权法》作出规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。不过，尽管法律规定了“居改非”必须取得利害关系人同意，却没有具体确定利害关系人的范围，这导致诉讼双方常常为谁是利害关系人，以及需要取得哪些利害关系人的同意才能“居改非”而产生争议。

　　新规：司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　从法律上讲，“居改非”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏。所以，为合理划定一个便于操作的“有利害关系的业主”的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，此次新规将“有利害关系的业主”的范围限定为在本栋建筑物之内。这意味着，今后在住宅小区内“居改非”的难度将大大增加，只要有一位同楼的业主向法院主张不同意，“居改非”就将被一票否决。

　　维修基金

　　业主享有查阅权

　　前不久，家住金沙江路某老式小区的黎女士发现自家房屋出现了墙体裂缝问题，于是她找到小区物业公司，要求使用购房时交的物业维修基金来修房子。没想到，物业公司一再推托，总不派人上门。黎女士多次上门交涉，均无结果。最终，某知情人士私下告诉黎女士，这个小区里的居民购房时交的维修基金几年前就没了踪影，不知道被挪去作什么用了。

　　黎女士的遭遇并不少见。物业维修基金往往被称为楼房的“保命钱”，十分重要。可在现实生活中，小区维修资金使用情况不透明，业主相应的知情权、监督权得不到法律保障的情况，不在少数。

　　新规：司法解释规定，对于小区内建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布、查阅的，人民法院应予支持。此外，业主还有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：一是管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;二是物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;三是建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，等等。

　　可以说，对于小区内的公共事务和共有部分管理事项，业主均享有相应的知情权和监督权。此次司法解释，对业主合法行使知情权的范围作出了进一步明确。

　　“管家”赖着不走

　　业主有权拒交费

　　前段时间，本市某小区的几十户业主被该小区的原物业公司告上了法庭。该物业公司是房产开发商指定的物业服务企业，但期限仅1年。在1年的服务期内，这家物业公司的工作很不到位，引发小区业主的不满。1年期满时小区业主“炒”掉了这家物业公司，另外聘请了一家物业公司。然而，新物业进驻小区时，老物业却拒绝撤出，并继续在小区内提供所谓的物业服务。之后，这家物业公司以虽未与业主签订服务合同，但已提供了事实服务为由，要求业主向其支付相应的物业费。

　　如果物业公司以提供了事实服务为由诉至法院，要求业主支付物业费，目前法院通常会支持物业公司的诉求。在有事实服务这一概念的情况下，业主只能无奈交费。

　　新规：司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。这意味着，今后物业公司所谓“自己提供了事实服务，所以有权收费”的说法，将失去法律依据。

　　物业失职

　　业主可直接起诉

　　今年来，某小区的业主苦不堪言———因物业公司工作失职，小区内近三分之一住宅楼的消防通道被堵，其中大部分被改成了小区步行街的店面。业主出入住宅楼，不得不绕道而行。

　　根据原有的规定，业主对此除了向有关部门反映外，没有更有效的维权手段。因为小区物业服务合同是由物业服务企业与小区业委会所签，由于合同里没有相关条款，业主个人也就没有依据对物业公司直接提起诉讼。如果一定要起诉，只能由业委会出面。可如果小区业委会因各种原因而没有向物业公司主张权利的话，广大业主的权益就很难及时、有效地得到保护。

　　新规：司法解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。这表明，今后对于物业公司的失职、侵权等行为，小区业主完全可以以个人名义提起诉讼，以维护自身的合法权益。

　　业委会侵权决议

　　业主1年内可撤销

　　近虹梅路的某小区，原本是一个宁静的处所。不少业主冲着安静的居住环境购买了这里的住宅。可今年以来，一些居委会和业委会的成员侵占了小区的网球场，作为晨练场所。每天清晨，他们打开录音机放歌晨练，并且大声喧哗，令许多业主不胜其烦。而物业公司表示，网球场用作晨练场所是小区业委会年初开会作的一项决定，所以他们对此无法管束。

　　那么，小区业主该如何维权呢?我国《物权法》对业主的撤销权作出了规定，但业主撤销权的行使所涉及到的一些具体问题，比如撤销权的行使应否有时间限制等，仍未在立法上予以明确。

　　新规：司法解释对此类问题从立法层面予以了完善。新规规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。也就是说，对于业委会作出的侵权决议，小区业主在一年内均可行使撤销权。 (本文来源：解放日报 )