巨人法务

　　经济观察网 实习记者 王广艳 北京的商品房购房人今后除了拥有房产证，还有望陆续领取或补领到国有土地使用权证。

　　北京市国土局10日发布的《关于原外销商品房土地登记有关问题的通知》透露，外销商品房购房人从即日起办理土地证不用再去市国土局，可就近到房屋所在地区县国土局申请办理;而本市一直没有“土地证”的普通商品房虽然目前还不能和原有的300多个外销商品房一样可申请办理土地证，但市国土局将尽快制定相关政策和程序，并适时启动商品房购房人土地使用权登记发证试点工作。

　　我国《房地产管理法》规定，房地产转让或变更时，凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记手续，对于依法购买的商品住宅，应当依法为购房人办理国有土地使用权登记并颁发国有土地使用证，又称“小土地证”。

　　而目前在北京购买商品房时要一次性的交纳70年的土地出让金，却只能拿到房屋所有权证而拿不到国有土地使用证。针对这种情况，市国土局有关负责人称，“鉴于目前城镇住宅小区产权情况复杂，本市尚未制定为所有商品住宅项目的购房人办理国有土地使用权登记发证的统一政策和程序，导致购房人无法获得‘小土地证’”。

　　由于无法拿到土地证，购房者并不能清楚地了解购买房屋的使用权限、土地使用面积、出让金等核心问题。国土局相关负责人也坦言，尽管暂时没有取得国有土地使用证不影响购房人对房屋的合法处分和管理，凭房屋所有权证依法可以办理房屋买卖、出租、抵押手续，但确实不利于保护购房者的利益，因此将适时启动土地使用权登记的发证试点。

　　据悉，目前相关土地登记工作迄今尚未在北京市全面展开。相关负责人表示，购房人如果申请办理“土地证”，目前还不具备条件，暂时不予受理。但该负责人同时表示，“市国土局力争尽快制定相关政策和程序，并适时启动商品房购房人土地使用权登记发证试点工作。”

　　据知名律师介绍，《物权法》中规定了不动产物权要实行严格的登记制度，土地使用权必须登记才生效，不登记不生效，而作为土地使用权证明的就是国有土地使用权证。因此，房地产统一登记即房产证和土地证“两证”合一才是符合《物权法》规定的发展方向。

　　另外，有业内人士称，此前有些城市的普通商品房就有发放土地使用权证的，但北京一直没发过。房屋所有权证是说对房屋本身的支配权，土地使用权证应该是说房产所在土地租用年限内(普通商品住宅是七十年)对土地的使用权利。理论上来说要两证齐全，不然开发商如果把土地大产权证转让给别人，但实际上，也很少存在开发商转让土地产权的事件。所以本次可能发放土地使用权证是借土地调查需要进行确权登记的机会，来弥补一个制度空缺。

　　外销商品房

　　外销商品房由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。