巨人法务

　　“老邹，北京有望把业主大会登记为法人了!”几天前，这个从北京朋友那里传来的消息，让邹家健在深圳史上最冷的11月里，颇感振奋。作为深圳景洲大厦小区深受信任的业委会主任，为了维护业主的合法权益，十年来，他的黑发也谈成了白发。

　　消息源自北京法制办正在征集意见的《物业管理办法(草案)》。“具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”此提议被解读为业主大会终于可以申请“身份证”了。

　　而在先锋城市深圳，这种获得“准生证”却无“身份证”的烦恼也困扰了无数个希望通过成立业主大会维护合法权益的住宅小区。北京此番立法突破之后，深圳能否效仿，进而为小区业主自治扫清障碍?民间饱含期待。

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　　困境：业主大会没有“身份证”

　　业主大会有没有法人资格意味着什么?很直接的一点就在于，当涉及小区的公共利益被侵害的时候，业主大会也好，被授权的业主委员会也好，几乎没有起诉开发商或者物管公司的诉讼资格。也就是说，业主自己的房子漏水了，可以去告开发商或者物业公司，可小区地下停车场渗水，却找不到“原告”。

　　实事求是地讲，深圳地区在这方面本来走在全国的前列。早在2006年之前，深圳市中级人民法院就向省高院打报告提出这一问题，在批复中，省高院认为经过登记备案的业主委员会可以作为原告就房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，提起诉讼。

　　然而，这并不意味着是否赋予业主大会法人资格在深圳不是一个问题。显然，司法系统在这一问题上的认定只是半开了业主共同利益受损时寻求司法救助的大门，但并没有解决业主参与小区管理中的问题。

　　景洲大厦业委会主任邹家健清楚地记得，数年前，当该小区经过艰难维权向开发商争取到地下车库的所有权后，接收物业公司支付的多达30万元的车库出租费用时，却遭遇了存款的尴尬。当时，业委会走遍了深圳各大银行都吃了闭门羹。“业委会是个什么组织?怎么能开对公账户?”

　　时至今日，该小区仍面临着这样的难题。景洲大厦是全市为数不多的掌控了自己电梯楼宇广告的小区，可面对这每年2.5万元的收入却犯了难，按照税法，广告收入一定要纳税，可业主大会没有法人资格，自然也没有经营许可，更没有税务登记，“我们觉得纳税光荣，可每年去报税总要费许多周折。”

　　名不正则言不顺，既不是自然人又不是法人，业主大会这个看似庞大且数量众多的组织还是一盘散沙。“无论是签合同还是做斗争，都不是一种平等的较量。”物业纠纷方面的知名律师胡国剑这样说。

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　　探析：是否登记法人由业主说了算

　　应该说，虽然《物权法》和《物业管理条例》并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有民事主体资格，但也并未阻却业主大会具有民事主体资格的可能。然而，在实践中，各地均未留出业主大会进行法人登记的渠道。

　　关键的争议点在于，成为“法人”的必要条件是有必要的财产或经费，能够独立承担民事责任。可业主大会有这种能力吗?采访中，深圳市物业管理研究所所长陈蔼贫直言：“如果业主大会和物业公司打官司，业主输了，业主大会拿什么赔?”

　　而另一方则认为，业主大会完全可以有财产，如上文中所提到的小区广告收入。实际上，业主大会可以拥有的财产，正是目前开发商或物业公司可能正在侵害的业主共同拥有的物业收益——小区停车场、游泳池、配套公用设施(商铺、会所、游泳池等)、商业促销等等。胡国剑律师指出，现在物业公司常说经营困难，但却又经常发生新物业要进来，老物业又赖着不走的状况，“这说明什么?现在物业管理方面的蛋糕恐怕不在于管理费，而在业主共有物业的收益。”

　　业主为了维护自己的权利成立业主大会，显然是一个私法领域的问题。私法领域，法未禁止，即为允许。法律并未禁止业主大会拥有自己独立的财产，因此，有学者撰文指出，实际上业主大会的民事主体资格是否确立应取决于全体业主的自主选择，就如同他们可以选择成立业主大会，也可以选择不成立一样。“只是由于操作细节不清，目前的业主大会不能完成法人登记。”德恒律师事务所黎孟龙律师说。

　　实际上，学者通过对世界各国物权法的研究发现，法国、日本、美国等国均承认业主大会的法人资格。

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　　业主： 希望深圳效仿北京的做法

　　业主大会最重要的意义是自治。确立业主大会法人资格被认为是为业主自治扫平障碍。

　　就在北京传出立法突破业主大会法人地位的消息传出时，深圳的业主代表之间也开始了一场争取小区自治的讨论，可谓不约而同。

　　上个月，深圳市政府法制办就2010年政府立法计划征集立法建议。在意见征集截止前一天，景洲大厦的邹家健将一份名为《深圳市业主自治条例》的立法建议提交到了法制办。随后，有深圳20多家小区业主代表在这份自治条例上签名表示支持。

　　在这份自治条例中，拟规范的主要内容就包括赋予业主大会，或者是“业主自治管理委员会”独立的民事主体资格，继而由小区自治管理委员会收取物管费，小区公共物业收益，直接聘请物管职业经理人主理小区日常物管事务，与保洁、电梯、消防设备等专业公司签订合同，同时定期公布收支账目，接受业主直接监督。

　　目前在南京、无锡、东莞等地也有业主绕开物业公司自己管理小区的案例，其中有些小区运行得还相当不错。不仅业主所缴纳的物业费大为降低，小区的物业管理质量也有提高。

　　12月28日，景洲大厦小区和物业公司的合同就将到期了，邹家健一边着手就接下来的合同续约进行谈判，一方面准备发动小区选举成立一个自治管理委员会。

　　如果真的要“自治”，在小区业主大会法人代表缺失的情况下，合法聘用物业管理人员，负担人员的社保，管理停车场收费，签订各种合同，就成了摆在景洲大厦业主面前最大的难题。“自治是《物权法》赋予业主的权利，我们热切希望深圳效仿北京的做法，接受符合条件的业主大会进行法人登记。”邹说。

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　　专家：维护业主权利是个系统工程

　　就北京提出的这一立法突破，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员，社区问题专家舒可心感慨，这一条确立后，自己基本上可以不用再干维权的事情了，因为物业管理最主要的问题已经解决了，剩下的就是业主们去维护和落实自己的权利了。

　　不过深圳的一些业内人士却没有这么乐观。深圳物业管理方面的资深人士、前深圳市物业协会副秘书长戴小明认为，业主大会可以申请进行法人登记这一突破“既有意义，也没有意义”。戴指出，如何更好地在物业管理中体现业主意志，维护业主权利是一个系统工程，而这只是第一步。“还要有一系列的规章制度保障业主大会(业主委员会)的运作，否则单纯是法人，解决不了深层次的问题，只能是‘看上去很美’。”

　　他进一步指出，而落实业主的权利，靠业主委员会的规范运作，是一种方法，还有一种方法则是规范物业管理公司的运作。就目前而言，“公司规范运作相对容易一点，而业主委员会规范运作相对要难一点。”

　　律师胡国剑也认为，确认业主大会的法人地位当然非常必要，但对深圳的现实而言，组织不了业主大会，成立不了业主委员会才是目前有关方面需要解决的当务之急。“罗湖一个小区，筹备组成立一年零七个月了，还没召开业主大会，你说怎么办?”

　　业主大会制度是业主实现物权的重要保障，通过不断完善这一制度更是减少物业纠纷、实现业主自治进而培育公民社会的必要举措。显然，热盼业主大会法人化之后，业主想要真正维护自己的权利，还有很长的路要走。