巨人法务

　　内容摘要: 家住浙江宁波市的刘利军近日有点烦，因为房屋产权登记的事儿需要打一场官司，可刘利军不知道该去告谁。法院经审理认为，原告、被告离婚协议约定争讼房屋产权归原告所有，被告应按约定履行，协助办理房产权属变更登记手续。

　　“被原告”却不知该告谁

　　家住浙江宁波市的刘利军近日有点烦，因为房屋产权登记的事儿需要打一场官司，可刘利军不知道该去告谁。

　　事情还得从十年前说起。当时，刘利军不满九岁，父母因长期感情不和协议离了婚。协议约定：“刘利军由其父亲刘明抚养，夫妻婚后购买的登记在刘明名下的一套89平方米的住房归刘利军所有，刘明享有居住权但不得擅自转让。如果刘明再婚，刘利军无法与后母和谐相处，则刘明应搬出该套住房。”两年后刘明再婚，刘利军与父亲及继母相处融洽，三人一直共同居住在该住房内。

　　天有不测风云，不久前刘明遭遇一场车祸不治身亡。刘利军安顿好父亲后事，拿着父母当年的离婚协议书和房产证到房屋登记管理部门，要求将该房屋登记在自己名下，但不料遭到了拒绝。

　　房屋登记管理部门告诉刘利军，该房产属于其父母离婚时赠与的，刘利军若要求登记在自己名下，需要办理转移登记手续。转移登记按规定需要由原房屋产权人配合，出具身份证明、签字等。刘明不在，依相关规定，房屋登记管理部门不能为其办理转移登记手续。工作人员告诉刘利军，你可以到法院起诉，确认该房屋产权归你所有后，我们就可以按法院裁判文书办理手续。

　　刘利军觉得自己这是“被原告”了。为了能顺利过户房产，他也只能按照工作人员的指点去做。可到法院一咨询，事情远非那么简单，打官司光有自己这个“原告”还不行，还要有“明确的被告”。常言道“不争则无诉”，即便是进行房屋确权诉讼，也总得有个跟自己争房产的人为“被告”才行，可眼下并没有人跟自己争房产，该告谁去?需要再假想一个“被告”出来。生母?继母?无缘无故给人推上被告席，不成没事找事了吗?刘利军很犯难。

　　“期待利益”难受法律保护

　　李大勇这几天也在为房屋登记的事儿烦心。

　　李大勇和妻子结婚后感情不太融洽，两人协议离了婚。考虑到年仅两岁的儿子由妻子抚养，分割财产时李大勇同意将登记在自己名下的一处价值百万元的房产归妻子所有，同时约定妻子不能转让或者出售，妻子有权居住但房产权由儿子继承。

　　两人办完离婚手续后，前妻提出按离婚协议将该房产转移登记在自己名下。李大勇不同意。于是，李大勇的前妻一纸诉状将其告上法庭。法庭上，李大勇说出了自己不愿配合过户的顾虑，但同意将房产权过户在孩子名下。

　　法院经审理认为，原告、被告离婚协议约定争讼房屋产权归原告所有，被告应按约定履行，协助办理房产权属变更登记手续。双方离婚协议中同时约定该原告不得转让出售房屋，原告在取得房屋产权后亦应按约履行，但被告以此理由阻止房产过户，于法无据，故判决被告将争讼房屋产权过户给原告。

　　对这样的判决结果，李大勇不能接受。李大勇认为，从其与前妻离婚协议约定的“不得转让、出售，将来房屋产权归儿子所有”可以看出，前妻只享有永久的居住权，按协议并不享有处分权，所以并不具有完整的所有权。如果将房屋产权过户给前妻，儿子的“期待利益”如何保护?前妻如果哪天将房屋出售或者抵押，儿子或者自己只能追究前妻的违约责任，而无法实际追回房产。违约责任无非是返还卖房款，不排除前妻那个时候会因为各种原因根本没有能力返还。所以，法院的判决违背了其当初与前妻约定的初衷。

　　房产登记制度要保证交易安全

　　在房价一路攀升的状况下，房屋甚至可以说是一个人一生的积蓄或者一个家庭的主要财产。为了保障不动产交易安全，我国对不动产设立了登记制度，并区别一般的动产，规定不动产必须经过登记才发生所有权的转移。

　　在许多情况下，登记权利人并非是房屋真正的所有权人，比如上面提到的刘明夫妇在离婚时已经将房屋赠与给未成年的儿子刘利军，但登记的权利人一直没有改变。还有生活中如父母一方去世后，子女可以继承去世一方不动产份额，但实际上，子女通常不会与健在的父或母进行析产并申请共有权登记，这样也会出现不动产登记权利人与实际权利人不一致的情形。

　　另外，关于不动产协议与不动产物权变动之间有一个“时间差”。据宁波市鄞州区人民法院民一庭鲍根月庭长讲，有一半以上的房产纠纷是这个时间差造成的。比如最为常见的“一房两卖”，甲先把房子卖给乙，在没有办理登记之前再把房子买给丙并办理了转移登记，按照法律规定，丙取得房屋产权而乙只能追究甲的违约责任。从理论上讲乙可以向甲要求返还购房款甚至要求赔偿其他损失，但实际上如果甲已将购房款挥霍、或者甲携款逃跑，乙将无法弥补所受的损失，所以，这中间有很大的风险因素。

　　即便是房屋的物权已经变动，有时与登记之间也有“时间差”。如《物权法》规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。”假如某人因为法院判决而取得房屋产权，但此时房屋仍然登记在原权利人名下，如果原权利人在法院判决后马上将该房屋转让给善意第三人，就会存在真正权利人与善意第三人之间的权利冲突。按照法律规定，在这种情况下应优先保护善意第三人的利益，也就是说，真正权利人仍然无法实际得到房产。

　　但这些仍然远远不能涵盖对房屋设定其他权利义务的“约定”内容，比如上面提到的李大勇案，“不得转让、出售，将来前妻去世后此房屋产权归儿子所有”的约定。

　　不动产权利登记从法律属性上只不过是以原有的法律关系为基础的一个附加行为，不产生权利义务关系从无到有的变化，只是加强了原有的法律关系，使原有的法律关系的变动得到国家的认可，或者使原有的法律关系具有相应的公示公信效力等。但我国的不动产登记仅能起到证明“静态”权利的作用，而不能全面反映法律关系变动的“动态”过程，使得登记没有发挥防范交易风险的应有作用。

　　由于缺乏对法律关系变动过程的“注记”，登记部门自己也无法确认法律关系变动的真实与否，于是就把法律关系变动的认定转移给法院、公证处等其他部门。比如案例一中房屋登记管理部门要求刘利军到法院诉讼，确认房屋权属归其所有，再给其办理登记。还有如对于受遗赠而转移登记的，办理时需要交“遗赠人同意遗赠和受遗赠人同意接受的公证文书”，如果遗赠人生前并没有就此办理公证怎么办?再者，公证文书并不能被社会大众所知悉与查询，并不具有公示效力，遗赠抚养协议虽然经过公证，遗赠人仍然可以生前私下里将房屋过户给他人，受遗赠人持公证文书也无法对抗他人已经完成的转移登记。

　　笔者认为，要保障不动产变动的安全，房屋登记制度应当进一步完善。除对产权设定、变更、转让、消灭的结点进行登记外，更要对不动产法律关系变动的动态过程应当事人的申请进行注记，对不动产“约定”的权利义务进行注记。使变动过程之中的房屋暂时处于“冻结”状态，当事人约定的权利义务能够在登记簿上有所显示。只有这样，才能保障不动产交易的安全，防范不动产权利变动中的失信行为。