巨人法务

　　二十年前，张真的丈夫李强从高海的手中买了一套房子。二十年后，李强去世了，高海的两个弟弟高波、高涛与高海打起了官司，称所卖之房为父母的遗产，应该为弟兄三人共有。最终法院判决张真住了二十年的房子归高海弟兄三人所有。这是怎么回事呢?

　　两个弟弟：

　　卖掉的房子也是我们的

　　高海有两个弟弟，分别是高波、高涛，两个弟弟在外地工作，当哥哥的在家中务农。1989年，母亲孙芳去世后，在城里留下了一套房子，高海一家就住了进去。1990年4月10日，高海与李强达成了房屋买卖协议，高海以四万元的价格，将母亲留下了的房子卖给了李强，李强当日付清了房款，一家人就搬了进去，一直居住至今，但是没有办理房屋权属过户登记。

　　2008年，李强去世，其遗孀张真独自一人居住在这套房子里。但是，在2009年8月，高波、高涛将哥哥高海告上法院，声称当时母亲病故后，由于考虑到哥哥一家从农村迁到城里，没有房子居住，才把这处房子暂借给哥哥居住的。2009年春节之后，两个弟弟回家探亲，找到哥哥分割母亲遗产，哥哥不予理睬，将遗产房屋据为己有。两个弟弟请求法院确认该房屋归弟兄三人所有。作为被告的高海声称，他也同意该处房屋归弟兄三人所有，但是因为欠了李强四万元钱，就把房子抵押给李强了。考虑到案情的复杂性,清河法院组成合议庭对此案进行了审理，并追加了第三人张真参加诉讼。

　　买房人遗孀：

　　这是我的房子

　　在庭审中，张真称，该处房子不是原告的，也不是被告的，而是属于她和子女所有。张真说，当年高海以四万元的价格把此处房屋卖给了她家，并且在委托协议上有高波的签名，并且高海当面向其丈夫李强承诺，已经打电话给高涛，高涛已同意把房子卖掉。张真质问道，在李强去世前的18年里为何没有人向他提出房屋的权属问题。在丈夫去世一年多之后，高氏兄弟就向李强的继承人主张权利，既不合法也不合理。

　　针对张真的说法，高波说他没在协议上签名，高海说他根本就不知道有这个协议存在。针对这种状况，张真也没能举证证明这份协议的真实性，法院没有认可张真的说法。

　　法院判决：

　　既非善意也没取得所有权，房屋归高氏三兄弟所有

　　法院经过审理认为，高海的母亲去世后所遗留的房屋应归高海弟兄三人共同所有，高海一人无权对该房屋进行处分。按照法律规定，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产构成无权处分。无权处分人将不动产或动产转让给别人的，所有人有权追回。

　　同时根据法律规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：受让人受让该不动产或动产是善意的;以合理价格转让的;转让的不动产或动产依照法律规定应当登记已经登记，不需要登记的已经交付受让人。那么，李强所购买的房屋是否符合这三种情形呢?法院认为，李强明知诉争房屋产权证上登记所有权人为孙芳，在孙芳去世后，该房屋应归高氏三兄弟所有，高海无权单独处置该房屋，对协议中高波的签名未加核实并且在没有高涛签名的情况下，仍然与高海签订房屋买卖协议，法院可以推定李强在与高海签订房屋买卖协议时并非善意。虽然李强支付了房款，但是没有进行权属过户登记手续。而我国法律规定不动产物权权属以登记为原则，张真现在只是占有房屋，没有通过合法途径取得该房屋的所有权，因此占有了该房屋不等于取得了诉争房屋的所有权。

　　据此，法院认为，张真既非善意，也没取得诉争房屋的所有权，她占有诉争房屋的事实尚不能适用第三人善意取得制度的相关规定，也不能对抗高氏兄弟要求依法确认诉争房屋归其共同所有的诉讼要求。近日，清河法院对此案作出一审判决，该处房屋归高氏三兄弟所有，因高海与李强签订房屋的买卖协议所产生的债务以及损害赔偿，李强的继承人享有向高海主张的权利，当事人可以另案诉讼。

　　(文中人物为化名)