巨人法务

　　变相开发 买别墅实为租地

　　【调查】

　　变相开发 买别墅实为租地

　　昌平法院的调查援引媒体数据称，目前北京市农业生态别墅及类似居民区有一万多家。在高房价背景下，宣传“十几万就可以买到五百多平”的近郊“农业生态别墅”诱惑力巨大。此外，农业生态别墅另一“优势”是规避小产权房风险。

　　“农业生态别墅”开发者强调其是建设生态农业园，购房人与开发者签订的是数十年的租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，被占地的农民每年可领到一笔补偿金，不用担心有人找麻烦。

　　调查还发现，“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房，但其实际是按照住宅的标准建的，或在耕地上建几间简易房由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发，易造成耕地流失。

　　若遇纠纷 合同可能判无效

　　【提醒】

　　若遇纠纷 合同可能判无效

　　参与调查的法官介绍，“农业生态别墅”由于是近几年开始兴起，公众对其可能带来的纠纷并不了解。

　　法官认为，《物权法》保护的是合法的物权。由于“农业生态别墅”性质不明确，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　此外，“农业生态别墅”购房者实际签订的是租地合同，如国家在承租期间对耕地进行征用，承租者能否得到补偿将是个难题，比如在土地上重新盖房的承租者，其盖房投入能否得到国家补偿将存争议。

　　法官提醒说，在租地合同发生纠纷时，如果法院认定属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效后，承租者的前期投入无法退还。

　　■ 案例

　　实验房变别墅 难讨采光权

　　家住昌平一小区的张先生，将邻居李女士起诉到法院，要求赔偿数十万元的采光损失。原因是李女士在原房屋基础上，盖起了三层楼，将张先生家卧室阳光遮挡。

　　但法院调查发现，张先生的房屋没有房产证，而且在张先生提交的规划图纸上，张先生的房屋和李女士拆除的房屋都是“实验用房”。他们的房子均为“农业生态别墅”。

　　法官表示，张先生的房子是实验用房，而关于阳光补偿的标准是针对住宅的。如果认定属于住宅的话，就等于承认了这种变相改变土地用途的行为的合法性。

　　于是法院做出裁定，认为张先生所住小区项目建成后，实际功能与审批功能不符，实质为借现代农业大棚等设施项目之名，违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。

　　■ 名词解释

　　农业生态别墅

　　数年前，北京市曾提出在全市兴建现代都市农业，此后一些地方开始打造农业生态园。在建设过程中，一些开发商在农地上建起了大量的房屋对外出租，租地期一般为几十年，被称为“农业生态别墅”。

　　今年4月份，北京市国土资源局下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。