巨人法务

在婚姻关系存续期间，房产登记在双方名下，一方对外转让房产的效

　　力问题。

　　 ①房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是两人名字。

　　 理论通说和实务界均认为夫妻之间只成立家事代理，不构成表见代理，因

　　为身份关系不能成为构成表见代理的理由。因此，我们认为，夫或妻一方对外

　　转让房产并签署两人姓名的，是无权代理行为，效力待定，需要权利人追认。

　　权利人拒绝追认的，根据《物权法》第97条的规定，合同自始无效，由行为人

　　承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。当然，夫或妻一方在取得另一方代理

　　权的情况下，其行为对被代理人生效，对外转让房产的行为有效。

　　 ②房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是自己一个人名字。

　　 我们认为，此时构成无权处分行，也是效力待定，需要权利人的追认。权

　　利人拒绝追认的，根据《物权法》第97条的规定，合同自始无效，由行为人承

　　担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。

　　2)婚姻关系存续期间，房产只登记在一方名下时，该方对外转让房产的

　　 行为的效力问题。由于我国新婚姻法承认夫妻约定财产制，买方无从审查该

　　 登记在一方名下的房产系夫妻双方共同共有还是单方所有，否则对买方课以

　　 的义务太重，实践中也难以做到，我们认为只要房屋买卖合同上转让人的名称

　　 与房屋权属证书上的名称一致，即可认定合同有效，买方可依据《物权法》第

　　 106条善意取得制度的规定取得不动产所有权。若房产确系夫妻共有，由此

　　 给夫或妻的另一方造成的损失，由实施出卖行为的夫或妻方承担侵权责任，负

　　 责赔偿