巨人法务

　　笔者在实际工作中遇到产权人死亡后房产相关登记的办理难题，在处理这些难题时受到诸多启发，本文试从两个实例分析此类案件的处理，望与同行共勉。

　　案例一：A于2008年11月办理公证委托书，委托B出售位于天河X路等十套房产，委托至办理该事项完毕止。2009年，A因病死亡。2010年下半年，B持上述公证委托书到登记机构办理上述部分房屋转移登记手续。在办理过程中，A的法定继承人提出异议，要求登记机构停止办理该登记。此时，登记机构发现早在2010年上半年，B已持上述公证书办理了其中几套房子的转移登记手续。因法定继承人提出异议，对此，登记机构对该登记作出不予登记处理。

　　本案争议的问题主要两个：

　　一是原产权人A死亡后，B持A生前出具的委托书申请办理转移登记是否符合规定。

　　有观点认为A生前办理的公证委托书依然有效，B持该委托书申请办理转移登记符合规定。主要理由是：1、被代理人死亡不导致代理的自然失效。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十二条规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的继承人均予承认的;(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;(4)在被代理人死亡前已经进行，而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”根据第(3)点的规定，虽然A已死亡，但B实施的代理行为依然有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理实务完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;(三)代理人死亡：(四)代理人丧失民事行为能力;(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。”被代理人死亡不属于委托代理终止的情形。2、从申请人的切身利益考虑。A已死亡，但是A死亡前已明确由B代为出售该房产，如果不予办理，可能产生不必要的合同纠纷，对于被代理人的继承人，代理人及购房人都可能造成一定的经济损失。登记机构根据法无明文禁止即可以的原则，给予办理符合规定。

　　也有观点认为B持该委托书申请办理转移登记不符合规定。主要理由是：1、A死亡后，自然产生继承问题，房屋的权属已发生变化。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”及《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承开始的时间为被继承人死亡的时间。”因此，A死亡后，其继承人自然的取得房屋的产权，B再以A的名义申请办理转移登记不符合规定。2、A死亡后。其民事权利能力即告终止，其生前享有的财产权亦归于消灭，相关权利已由其继承人继承。现其继承人已明确提出异议，登记机构仍给予办理不符合规定。至于购买方的经济损失可向其继承人追偿，与登记机构无关。 1 2 3