巨人法务

　　关于二套房贷问题，业内早已争论得沸沸扬扬，二套房贷放开与否究竟对楼市的影响有多大，迄今为止，连房地产行业主管部门对此都未有定论。在中央经济工作会议以后，又有传言，二套房贷在2010年或全面收紧，从表面上，好像是政府的决策，但实际问题是，涉及房产的各个部门似乎对二套房贷尚未明文规定。当然，这种传言也并非空穴来风，据说是国家信息中心某位经济师的表示。

　　这种关于二套房贷将在2010年全面收紧的表态肯定是代表个人意见，抑或根据政策代言，无法考证。但是，一经过媒体的“加油添醋”，似乎二套房贷全面收紧已经是铁板上钉钉，确凿无疑。但实际上，在整个房地产市场中，在政府相关部门，在银行金融系统，在二套房贷上究竟何去何从，存在争议是相当大的，涉及到实际利益的各大银行，更是观风察水，更没有哪一家银行在二套房贷上愿意做“出头榫子”。

　　房地产消费，本来就是一种投资行为，首次购房满足自住需求，是投资行为，那么，当消费者在自住需求的基础上又有一种改善性需求，必定会涉及到二套房贷，而且，这种改善性需求又是市场实际存在的，不论是二次置业或是多次置业，需求即是一种市场行为，如果把这种需求单纯地看作是一种投机性的投资行为，要去人为的抑止这种需求，或者要求政府相关部门“一刀切“，抑制多次置业的购房欲望，对楼市究竟能带来多大影响?对房价下降又究竟能带来多少实际效果?又能为银行降低多少风险?

　　其实，中国人民银行、中国银监会早于2007年9月27日联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，凡申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。实际情况是，自上述“通知”以来，由于国内不同地区的房地产发展存在极大差异性，因此，在通知的大框架下，各地银行对二套房贷都有自己的政策，或多或少地给予二套房贷的购房者以多多优惠。当然，在炒楼现象比较严重的地区或城市，比如深圳，二套房贷的贷款政策相对会严格一些，但是，在绝大多数城市关于二套房贷“打擦边球”的现象还是显而易见的。

　　在2009年6月份，银监会向各银行下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申了对二套房贷认定标准和首付比例问题，但并未对利率优惠与否做出明确要求，从银行角度，当然拥有利率定价的自主权，在相当一段时间内，部分中小银行对二套房贷的利率仍然能给予“七二折”优惠。而且，国人向来奉行“上有政策，下有对策”的传统，想方设法把“二套房”变为“首套房”，向银行争取优惠利率，在实际操作过程中，一些中小银行乐得“眼不见为净”，何乐而不为。

　　国内一些大中城市，在二套房贷问题上“做手脚”的仍然是普遍现象，大都可以从银行申请到7折或者稍稍以上的优惠利率，个别地方三套房贷的，也给利率优惠。这一方面是地方政府出台的房地产政策对楼市来讲作用相对有限，另一方面，从中央各主管部门来讲，政策是出了，细节不定，那么，放水不放水你地方具体部门或金融银行系统自己去理解了。实际上，也可以讲，在二套房贷问题，怎么可能搞一刀切?

　　由于国内房价的无度上涨，尽管原因是多方面的，但是，二套房的购置仍然有炒作和抬高房价的嫌疑，因而，二套房贷被拿来做文章也成为了一种“顺理成章”的东西。于是，北京个别银行房贷政策微调、上海二套房贷收紧、深圳少数银行小范围收紧二套房贷，各大商业明显捂紧了“二套房贷”的钱袋子，而个别银行依旧可以做到二套房贷7折利率，前提面积须小于120平米，首付比例依旧维持在2成左右。有些银行是首付要求4成，利率方面仍可享受7折优惠。可想而知，二套房贷目前要禁似乎一下子禁不了。

　　对二套房贷，为什么要因噎废食?从事物本身来看，禁止炒作，抑制高房价是大部分人的愿望，但是要理性看市场，城市居民的改善性刚性需求依然存在庞大市场，也可以讲，二套房贷是完全实际的市场需求，绝不能对二套房贷一律看作是一种市场投机或者是投机性的投资行为，从政府的角度来看，可以出把控大方向的政策，但是在具体执行上，中国的房产市场如此庞大，沿海和内地城市、发达和落后城市的差距何止十万八千里，那么对待二套房贷需要是理解和理性，二套房贷其本身没有原罪，因此，对二套房贷没有必要人为制造“紧张”气氛，也不必人云亦云。