巨人法务

　　典型案例

　　李峰和陈雪(均为化名)是一对恋人，双方于2007年8月在朝阳区共同购买了一套价格105万元的二手房。2007年9月，取得房产证和共有权证;2007年10月，双方在北京市第一公证处办理公证，证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月，双方终止恋爱关系，随后，陈雪擅自更换门锁，拒绝李峰入住。2008年6月，李峰依法向朝阳区人民法院提起诉讼，请求分割共有房屋。

　　律师分析：共有房屋分割是一个难题，不仅仅是法律实务方面的难题，更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上，不论是共同共有还是按份共有，除了特别约定之外，共有人均有权要求分割其份额;法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式，但是，这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一致意见而遭搁浅。况且，主张分割财产的共有人之外的其他共有人还有优先购买权，这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务，使得问题变得异常难以处理。

　　回归共有人之间的交互关系，我们不难发现，共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系，一旦提出分割共有财产，本身就标志着这种友好关系的终结，那么，愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。因此，我们建议，针对不可分物或者难以简单分割的财产(如房屋)，除了夫妻关系之外，最好不要选择共有;如果选择了共有，那么，协商沟通，变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果，那么只能提起诉讼要求分割共有财产，单间房屋或者其他不可分物分割时，要求法院拍卖(唯一住房除外)成为唯一途径。

　　如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段，这个问题就比较复杂了，甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后，共同偿还银行贷款的可能性比较小，所以，由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式，这样可以终结和银行的借贷关系，余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是，处于争议之中，任何一方也不敢冒险。

　　诚然，双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权，这样，对于以银行的贷款人名义出现的一方来说，如果由其一次性还清贷款，那么，解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧，但是，留下了向对方追偿的难题;对于非银行贷款人的一方，一次性偿还银行欠贷，只留下了向对方追偿的难题。当然，同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以，双方选择银行托管或者第三人担保之后，实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠。

1 2