巨人法务

　　4月23日至24日，由中华全国律师协会、中国房地产业协会、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办，由浙江省律师协会为主承办的“保障性住房为主的房地产投融资法律论坛”在杭州召开。

　　针对如何解决保障性住房的资金缺口、怎样推动保障性住房建设的可持续性等问题，来自全国各地的专业律师、学界精英、房地产商、投资银行代表共300多人展开讨论。

　　保障房投融资需要法律把关

　　今年，全国计划开工保障性住房1000万套，需要1.3万亿元的资金投入。其中的5000亿元资金将由各级政府筹集，而剩余的8000多亿元则需通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。

　　“这8000亿元怎么来，就是论坛要讨论的问题。”浙江省房地产业协会会长唐世定说，我省今年将新开工18万套保障性住房，大部分资金需要开发商通过投融资解决。“哪些社会机构可以投入、怎么投入，如何筹集民间资金等，在中央的政策里都没有明确下来。这就要求法律界人士在现有法律法规和政策的框架中，对房地产投融资进行法律把关。”

　　法律风险通过完善合同来控制

　　“要使保障性住房建设可持续，就要制定出让开发商、政府、百姓都能得到实惠的制度。”中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任姚欢庆介绍说，目前比较常见的是BT或BOT模式。BT模式即“建设—移交”。承建方以全额垫资的方式建项目，建成后移交业主，业主分期付款偿还项目资金。BOT模式即“建设—经营—转让”。政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。北京、上海、广东等地相继试点，国家也出台了一些政策文件，明确了这些模式的法律地位。

　　但一旦发生争议，BT投资人依旧面临法律风险。作为BT投资人投资建保障性住房的补偿，政府常以土地使用权作担保，或给予税收优惠。而此类担保或优惠往往会因违反法律法规而无效。“BT融资必须在现有的法律框架内，通过完善合同文本来实现法律风险控制。”

　　房产投资信托还缺制度

　　房地产信托投资基金(REITs)由于其本身兼具不动产投资和金融投资的特性，是当前备受关注的融资方式。去年，天津、上海、北京相继向央行报送了当地试点REITs的方案。江苏泰和律师事务所律师王文德专门就此进行了研究，以北京为例，当地以政府持有的廉租房、公租房和房租收益委托设立房地产信托，以发行收益券方式融资，融资规模能达四五十亿。

　　这种大众化投资，能吸引中小投资人的资金，化解了财政负担过重和贷款等风险，已被很多国家采用。“但目前在我国，这种融资方式可依据的法律法规只有《信托法》《信托公司管理办法》，缺乏专业法律。房地产信托业务管理办法的制定，尽管从2004年起就被提上议程，但一直未能出台。所以，我国房地产投资信托的制度和结构尚未确定和建立。”王文德说。