巨人法务

张先生与李女士于2000年登记结婚，2003年，两人购买了一套房屋，房屋产权登记在张先生一人名下。2007年，张先生与李女士的感情出现了问题，李女士回到娘家居住。今年6月15日，张先生通过中介公司将该房屋以120万元的价格卖给王先生，并签订了《房屋买卖合同》，双方约定，于7月15日交付房屋并过户，王先生按合同约定向张先生支付了购房定金和首付款共计50万元，尚有70万元在过户时一并付清。然而，到了约定的时间，张先生却没有交房，也没有与王先生办理过户手续。王先生将张先生告到了法院，要求判令张先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并支付逾期交房的违约金。在法院审理阶段，李女士偶然得知了张先生卖房的情况，也将张先生告到了法院，要求判决与张先生离婚、分割房产，同时，李女士申请法院对房屋进行了保全。现在，出现了两起诉讼，一起是王先生与张先生的房屋买卖合同纠纷，一起是李女士与张先生的离婚纠纷，这两起诉讼都与一个标的物有关，就是那套房产。那么，案件纷争应如何处理呢？

■律师支招

要正确处理这两起诉讼，首先就要对张先生与王先生的房屋买卖合同是否有效进行分析、判断。在两起诉讼的程序上，法院应当进行相应处理，一、中止李女士与张先生的离婚诉讼的审理；二、在王先生与张先生的房屋买卖合同诉讼中，法院应追加李女士为第三人参与诉讼。

在房屋买卖合同纠纷一案中，因房屋登记在张先生个人名下，根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”和第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，张先生对房屋享有所有权，张先生作为登记的产权人将房屋出售给王先生的行为并不构成物权上的无权处分；同时，王先生与张先生的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通、损害李女士利益的事实，该买卖行为不存在法律规定的可撤销或无效的情形。而王先生亦是基于对物权登记的信赖而与张先生签订了《房屋买卖合同》，因此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，张先生与王先生所签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。

虽然，李女士基于婚姻关系，依法对房屋享有与张先生共有的权利，但是，房屋产权并未登记在李女士名下，李女士实际并未取得对房屋完全的直接支配和排他的权利，即李女士并未实际取得房屋物权，而张先生出卖房屋的行为并非无权处分行为，因此，李女士作为第三人，认为张先生擅自处分夫妻共同财产、要求确认张先生与王先生所签订的《房屋买卖合同》无效就没有法律依据。

因此，张先生应按《房屋买卖合同》的约定，与王先生履行过户手续、交付房屋、承担逾期交房的违约责任。而李女士作为房屋的共有权人，若认为张先生的行为损害了其利益，可向张先生提出赔偿。

云南大韬律师事务所 柴林 供稿