巨人法务

1、婚前一方出资以市场价或成本价购买的公房，发生争议如何认定?

　　这种情况下，如果婚前一方取得房产证，房屋属婚前个人财产，没有争议。如果是婚后取得房产证，如何认定?实践中有不同的观点。一种观点认为是夫妻共同财产，理由是不动产物权的取得是以登记为生效要件的，既然房产是在婚后登记取得的，则该不动产财产权利应视为婚后取得，依据婚姻法的规定应认定为夫妻共同财产。笔者认为，无论是以市场价购房还是以成本价购买，购房者已经全款支付了房款，房屋买卖已经履行完毕，一方在婚前取得了房产的全部债权，婚后取得房产证，也只是财产权利的自然转化，故仍应认定为个人财产。

　　2、婚前双方共同出资以市场价或成本价购买的公房，婚后登记在一方名下，发生争议如何认定?

　　婚前双方共同出资购买的公房，如果在婚后登记在双方名下，属夫妻共同财产，没有争议。如果是登记在一人名下，如何认定?笔者认为，只要产权登记人的另一方能证明其为了结婚目的，在婚前有出资购买的事实，就应认定为夫妻共同财产。

　　3、婚前一方承租，婚后购买的公房，产权证登记在一方名下的，发生争议如何认定?

　　婚前一方承租，婚后用共同财产购买的房屋，产权证登记在一方名下的，产生争议依《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第十九条规定认定为夫妻共同财产。如果婚前一方承租，婚后以个人财产购买的，房属权属如何处理?对此，婚姻法及相关司法解释没有解答，司法实践中的争议较大。笔者认为，我国婚姻法所确定的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有。婚前由一方承租的房屋所有权属于国家或者单位所有，承租人只享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权，而没有所有权，因此不属于夫妻个人特有财产。另外，公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，如简单地将承租的公有房屋是以个人财产购买的，即推定为个人财产显属不公。从婚姻法确定的法定财产制出发，笔者认为确定为夫妻共同财产适宜。在分割时，要综合考虑个人出资情况以及工龄折扣等多种因素，本着权利与义务相一致和平等原则进行分割。

　　4、一方婚前购买或婚后用共同财产以标准价购置的公房，发生争议如何处理?

　　笔者认为，以标准价购置的公房所拥有的是部分产权。“部分产权”应理解为尚未取得完全所有权的房屋。对此争议可以根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条的规定处理。