巨人法务

房产证上有孩子的名字怎么办理交易过户手续

家住濮阳的张某，儿子今年8岁。2007年，为了儿子能到郑州上小学，他在郑州市某住宅小区买了一处房产，办房产证时特意将儿子的名字也写进了房产证。眼下，他和妻子打算带儿子回濮阳上学，并想把郑州的房子卖掉，却遇到了问题，房子无法过户。他到房产管理部门咨询，被告知房子是他和儿子的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。但他的儿子还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。因此，只有等他儿子年满18岁后，并经儿子同意才能处理这套房子。郑州市房地产管理局办事大厅产权交易登记办事窗口一位工作人员说，类似于张某的情况并不鲜见。“这几年，‘娃娃房主’在不断增加，现在平均每20件办证材料里，就会有1件业主是不满18周岁的未成年人。然而一旦父母出于某种原因需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，都会像张先生一样遇到麻烦。”

虽然父母把自己的房屋登记为“娃娃房”的情况属多数，但在实践中也有父母侵犯未成年子女财产权的情况。

　　在第二个事例中，法院判决刘某将房屋过户给其前妻是因为双方离婚协议有明确的约定，但是刘某的顾忌也不无道理。从刘某与前妻离婚协议中“不得转让、出售，将来房屋产权归儿子所有”可以看出，刘某的前妻只享有居住权，按合同并不享有处分权。但是，将房屋产权过户给刘某前妻之后，刘某的前妻如果违约将房屋出售或者抵押等，刘某及其儿子只能追究其前妻的违约责任而无法实际要回房屋。

　　基于母子亲情我们这样考虑可能有点多余，但是社会风险是实际存在的，比如刘某的前妻哪一天看好一项不错的投资，但手头缺乏资金，她完全可能抵押或者转让该房产，并会认为这样做是“为被监护人的利益”，而客观上这样的投资行为是有风险的，如果出现风险，刘某儿子的期待利益又如何来保障呢？

　　我国《房屋登记办法》规定：“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”但仅让未成年人的监护人出具一个“书面保证”，显然不足以约束未成年人的监护人对未成年人财产乱处理的行为。而有些未成年人的监护人处理未成年人的房产发生了纠纷，还会将本来属于自己的责任向登记机关转嫁，认为登记机关没有尽到审查义务。所以对于“娃娃房”，登记机关只能通过加高门槛来减轻责任。比如广州市规定未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明；武汉市规定未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。国外也有相似的做法，比如德国民法典规定，监护人以未成年人名义开始的新的经营事务、订立合同和实施单方法律行为必须经家庭法院批准才可实施。由于我国缺乏相应的法律规定，各地的做法又不统一，这种具体操作层面的做法往往因为没有法律规定而受到质疑。

　　解决“娃娃房”问题，一方面要在房屋登记窗口处加强法律宣传，让登记“娃娃房”的父母在登记之前，对登记的风险和后果有一定的了解；另一方面，对确属于未成年人的房产，也要加强保护，特别是要完善未成年人房屋转移登记的法律规定，加大对监护人是不是“为被监护人利益”的审查力度。另外，应扩展房屋“其他事项”的登记内容，比如第二个事例中，既然双方有明确约定，在刘某将房屋转移登记给其前妻时，约定内容能否作为一种“其他事项”进行记载，以约束刘某前妻日后可能存在的出售、转让行为，这都值得探讨。

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