巨人法务

　　 ■现实案例

　　 何先生和许女士婚后购买商品房一套，但是以丈夫何先生的个人名义签订了商品房买卖合同，办理的产权证上权利人为何先生个人。之后，何先生与第三方小孙签订了房屋买卖合同，小孙支付了全部房款，后双方依照合同约定办理了房屋过户手续。结果，许女士以该房屋为夫妻共同财产，其对此买卖不知情且不同意为由，请求判决房屋买卖合同无效，并主张返还房屋所有权。

　　 “过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意为理由来要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房卖主再想以这招儿反悔，就难奏效了。”

　　随着二手房交易的增多，房屋交易产生的纠纷也在增多，近来在二手房交易市场因夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷更不断产生。夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方以不知情或不同意为由主张处分行为无效，这种情况比较常见。“在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，《物权法》明确做出规定。”

　　 ■律师解读

　　 根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。在《物权法》实施之前，法院对于这种情况，一般认定何先生与小孙签订的房屋买卖合同无效，何先生返还小孙价款，小孙腾退房屋并协助许女士对房屋进行恢复登记。但《物权法》实施之后，情况就不同了，法院在审理此案中会重点审查小孙在购买该房屋时是不是与何先生有恶意串通行为？法院在查清买房人小孙与何先生素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决小孙取得房屋产权，不需要将该房屋返还。“善意取得”在这个案子中是一个要素。善意取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。

　　 在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而《物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度。按照《物权法》的规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权。第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。第三，受让人须为善意。第四，已作权利的变更登记。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。“在本案中，小孙就是善意取得方，他的行为符合《物权法》规定的不动产善意取得的四个要件。而何先生和许女士夫妻购买的商品房系双方共同财产，何先生虽为房屋产权人，但其单方无权处分房屋，买受人小孙根据房屋产权登记，在完全有理由信赖何先生有权处置该房产的情况下，善意有偿取得该房屋，并办理了过户手续。这样一来，小孙购买何先生名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。”

　　 因此，夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。