巨人法务

百万房贷能省30万利息 购房者愿意“假离婚”  　　6月4日，“第二套房”的认定标准终于尘埃落定，对于楼市调控从严的基调一锤定音。住建部、央行、银监会三部门联合发出的通知要求，商业房贷实行比业界预期更为严厉的“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。不过业内人士认为，细则中仍有部分调控尚未明确，而在执行中也仍有漏洞可钻。“大嘴”任志强、地产专家韩世同以及有购房者均表示，该政策可能会使“假离婚”盛行。

　　二套房贷细则比预期严厉

　　据了解，4月17日“新国十条”已出台一个多月，但各地对“第二套房”的认定，以及“二套房贷”执行标准并不一致，广州地区多个银行则仍然认贷不认房，而部分中小银行则是偷偷以各种借口放松了认定标准，如位于金沙洲佛山南海的楼盘销售人员对踩盘的南都记者表示，不管在广州有多少套房子，他们都能按首套房办理，享受房贷优惠。

　　由于二套房认定标准迟迟未能出台，不少业界人士和市民担心，二套房贷政策可能会像上一轮调控一样被暗中松绑，导致调控失败。但是新出台的二套房贷认定标准更为严厉，让大家打消了疑虑。

　　以家庭为单位认房又认贷

　　新的二套房贷标准中要求银行认房又认贷，并且以家庭为单位。具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果等。

　　借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上住房的；借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的，都要执行第二套及以上差别化住房信贷政策。

　　通知还要求银行对于贷款人进行查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，如果借款人家庭已有一套以及以上住房的，应对借款人执行第二套及以上差别化住房信贷政策。

　　年底各地要建房屋登记信息系统

　　虽然二套房贷实施细则的调控力度并未打折，但是由于目前各地房管系统并未联网，并且部分地方尚未建立房屋登记系统，因此，可能造成核查时候的漏洞。对此，通知要求，各地要在2010年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　据了解，目前广州市房屋登记还是以个人为单位，除非是夫妻联名购房，否则无法在核查一个人的购房记录时得知其配偶是否有房产。对此，通知要求，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

　　房贷新政仍有漏洞可钻

　　业内人士分析，虽然新政比各方预期的更加严厉，但是在实施上仍有漏洞可钻，由于利息价差达数十万，部分家庭可能以假离婚的方式来获得首套房优惠。此外，由于各地房管系统尚未联网，国务院也并未明确房价过高、涨幅过快的城市名单，银行在业务压力下仍有一定的操作空间。

　　影响

　　百万房贷20年利息高出32万

　　假离婚或成买家新选择

　　日前，华远集团总裁任志强表示，楼市新政并非拯救房地产的万能灵药，一药多治的方式必将带来像“假离婚”这样的副作用。如果他有再次购房需求的话，很有可能也考虑“假离婚”。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，通过假离婚获得利益的事情在中国并不少见，有数十万的利息差价的话，确实会催生一些家庭因此而“假离婚”。

　　广州目前的城区房价最少在1.5万元，购买一套89平方米的小房，总价就接近150万。以贷款100万元、供20年计算，按照首套享受7折优惠利率，总还款额为1474666元，而按照二套基准利率1.1倍计算，还款总额达1793617元，相比之下买家要多付近32万元。再算上首套与二套之间3成45万元的首付差价，买家的成本和购房压力明显上升。

　　近日为了小孩读书在五羊新城连续看盘的谢小姐表示：“如果可以省下30多万元的利息，我当然愿意假离婚啦。”

　　观点

　　国家此轮调控的目标是降房价

　　营销策划人士谢逸枫表示，目前房地产调控已经出现了一定的效果，各地的成交量明显下降，但是政府仍未收手。从政府公布严厉的二套房贷细则来看，此轮调整的目标是要降房价，在房价没有出现明显下调的情况下，政府调控不会出现明显的放松。从“国家明确表示推进房产税的改革，到严厉的二套房贷，到推进土地增值税清算，都预示着政府对这轮调控仍未放松”。