巨人法务

年近古稀的两位台湾老人，以上海儿媳凌女士的名义出资购买了二套商住房屋，后两老人因政策允许，要求凌女士一起办理合同购买人的变更、出资和权属手续时，遭到其拒绝。在万般无奈下，将儿媳告上法庭。日前,闵行法院作出一审判决，两套商铺房屋的所有权人为两位台湾老人。

　　2001年5月，台湾的公婆与儿媳凌女士商议，因为政策原因，由两位老人出资购买位于闵行区的两套商住房屋，由凌女士名义购买，其实际产权及有关房屋的一切权利与责任均由两位老人所有。事后，两位老人付清了房款。同年7月，以儿媳妇的名义为购买方，与房产公司签订了两套房屋的预售合同。

　　双方就此事，签订一份协议书“凌女士同意将两套商住房屋在两位老人任何一方有生之年有收租权，两位老人以外任何人使用都应付租，双方均不得对两套商住房屋进行转让出售或过户，两位老人均过世后该商铺由其儿子一方继承等有关条款。”

　　同年8月，两位老人因政策允许，要求儿媳协同一起办理合同变更手续，被其予以拒绝。两位老人提出诉请，要求确认两套房屋的所有权。在法庭上，其儿媳辩称，房款是其儿子出资。双方已经约定房屋产权归儿媳，且已取得房屋的产权证，故要求驳回诉请。

　　法院认为，双方争议的焦点在于，其一，该房屋是谁出资的；其二，两套房屋权的归属问题。

　　对于第一问题，两位老人提供的存折等证据和签订的协议书能证明房款是两位台湾老人支付的。

　　对于第二问题，因凌女士办理房屋的房地产权证，登记人为凌女士。其次，应明析不动产权利登记人与真正所有权人之间的法律关系，不动产的登记公示效力，主要保护不动产登记人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不动产的登记人不一定就是不动产的真正所有权人。由协议书载明，两老过世后该房屋有其儿子继承，进一步反映是该房屋的实际权利人，仍享有房屋的所有权。应当明确房屋的实际所有权人是两老人，凌女士仅是房屋登记名义人。故法院判决，两套商铺房屋的所有权人为两位台湾老人。