巨人法务

人民法院在审理离婚案件中，对当事人按房改政策购买的公房、承租、使用的公房的处理，应当依照《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》及其他有法律、房改政策规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合权益等原则，合情合理地予以解决。根据上述原则，结合审判实践，提出如下具体意见： 一、关于离婚案件中涉及夫妻关系存续期间根据“房改”政策购买的房屋分割问题。 1、在夫妻关系存续期间以标准价购买的房屋属夫妻共财产。离婚时，可分别作如下处理： (1)所购买的公房属单位的自有自管房的，除当地政府有规定外，房屋所有权一般归房屋产权单位的干部、职工有；如双方属同一单位的，可征求原产权单位的意见或者根据当事人的实际情况判归一方所有或各占一部分产权。 (2)购买的房屋属房管部门的直管房或者其他单位的自有自管房，夫妻双方又都是干部、职工的，房屋产权可归携带子女或最需要住房的一方所有；夫或妻一方不是本地干部、职工的，房屋产权应归具备房屋所在地常住户口的干部或职工身份的一方所有。 (3)离婚双方当事人协商对房屋产权分割达成的协议，如与购房人和原产权单位签订的《房屋买卖合同》禁止条款或要求有抵触的，该协议的相关条款的效力一般不予确认。 (4)房屋所有权归一方所有，依规定该房屋不能进入市场交易的，取得房屋所有权的一方应从产权及使用权两方面折价给予另一方经济补偿，其标准按购房当时的成本价除以2即购房当时成本价÷2的公式计算；房屋可以进入市场交易的，取得房屋所有权一方对不能取得房屋所有权一方当事人的经济补偿，按房屋市场价减去土地使用金、交易税费、原产权单位应提取的增值部分再除以2即(房屋市场价—土地使用金—交易税费—原产权单位应提取的增值部分）÷2的公式计算。双方当事人就补偿问题达成协议的，可按协议执行。购房后出资装修房屋的费用，由取得房屋所有权的一方当事人向对方适当补偿。 (5)房屋由一方婚前购买并已全部支付购房款，夫妻共同生活未超过八年的，房屋产权归婚前购买一方所有，对另一方不作补偿；夫妻共同生活超过八年的，应予补偿，按上述(4)的原则计算。如属分期付款，婚前一方只付小部分，夫妻关系存续期间付清全部房款的，房屋一般判归原购买的一方所有，对另一方的补偿标准可按上述(4)的原则计算；婚前一方已付大部分购房款的，房屋一般判归原购买的一方所有，对另一方的补偿可按上述(4)的公式计算后，酌情减付。 (6)离婚时房屋产权归一方当事人所有，另一方另有房屋居住的，可判决另一方迁出；另一方确没有房屋居住的，如房屋能分开使用，可划出部分房屋由另一方暂住两年，暂住期间的租金可参照公房租金标准计付。实际暂住超过两年的，超过的时间由暂住人按实际占住面积参照私房市场租金标准计付租金。 (7)离婚后房改房归一方所有，另一方可根据房改政策规定另行申请参加房改。 2、在夫妻关系存续期间，以成本价购买的房屋，离婚时，该房屋的产权归属参照上述1之(1)、(2)、(3)的原则处理。不分产权的一方的居住问题可按上述1之(6)的原则处理；取得产权一方对不分产权一方的经济补偿按房屋市场价减去土地使用金、交易税费再除以2即(房屋市场价—土地使用金—交易税费)÷2的公式计算。 3、在夫妻关系存续期间，以市场价购买的房屋，离婚时该房屋的分割按婚姻法规定的夫妻共同财产的一般处理原则进行处理。 4、在夫妻关系存续期间以“三、三、四”或“二、二、六”等形式由国家、单位和私人共同集资购建的私人享有部分产权的房屋，离婚时可将该房屋的使用权及原房屋所有权中个人占有的份额判归有出资补偿的单位的一方职工，由该方适当补偿另一方，补偿标准按房屋市场价乘以职工个人出资比例再除以2即房屋市场价x职工个人出资比例÷2的公式计算，另一方的居住问题可按上述1之(6)的原则处理。 二、关于离婚后公房承租权、居住权的处理问题。 （一）离婚时对夫妻双方均有权承租的公房的处理： 1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚时，双方均可承租： (1)婚前由一方承租的房管部门直管公房，婚后夫妻户口¨在同一城市的； (2)婚前一方承租的本单位房屋，离婚时，双方均为本单位职工的； (3)婚前一方借款投资取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的； (4)夫妻关系存续期间，双方共同承租的房屋，或者一方将其原承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的； (5)双方均租有房管部门直管公房，后合并调换房屋的； (6)其它应当认定为夫妻双方均可承租的情况。 2、对夫妻双方均可承租的公房，处理时涉及到必须变更原租赁关系的承租人的，应向房管部门或产权单位说明情况，并且依照以下原则予以处理： (1)照顾抚养子女的一方； (2)男女双方在同等条件下，照顾女方； (3)照顾残疾和生活困难的一方； (4)照顾无过错的一方。 3、对房屋面积较大能够分开居住使用的， 可由双方分别租赁；对可以另调房屋分别租赁或承租方给另—方解决住房的，可予准许。 4、对双方均可承租的公房，离婚时将全部由一方承租的，承租方应给予迁出方适当的承租权经济补偿。补偿标准可按房屋一半面积的二年私房市场租金计算。 公房全部由一方承租，另—方解决住房确有困难的，除按前款进行经济补偿外，人民法院还可判决其暂时居住，暂时居住一般不超过两年。如难以确定具体搬迁期限的，也可判至再婚或另有房屋迁出时止。暂住期间的租金，由双方协商确定。协商不成，暂住期在二年以内的，按其占住面积比照当地公房租金标准交纳；暂住期超过二年的，参照当地私有房屋市场租金交纳。 (二)夫妻双方共同居住的公房，其承租权属—方独有，另一方没有承租权的，离婚时，该房屋应判归有承租权的一方承租，另一方迁出。另一方确无其他房屋可搬迁的，人民法院可判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。如难以确定具体搬迁期限的，也可判至再婚或另有房屋迁出时止。暂住期间的租金参照当地私有房屋市场租金交纳，暂住方确有经济困难的，可参照当地房管部门确定的公房租金交纳。 无承租权的—方离婚时即迁出的，承租方对迁出方应作适当经济帮助，数额可由双方协商确定：也可根据原承租公房面积的一半，参照私有房屋二年的市场租金计算。