巨人法务

　　大型商铺动辄数百或数千平方米，面积大，总价高，整体收购相对普通商铺更为复杂，所涉及的法律问题也较多。笔者根据自己的办案经验，建议收购方要注意以下五大问题。

　　一、查清是否存在违法建筑

　　产权人、承租人在使用过程中为扩大使用面积，很可能对房屋的天井、围墙、通道等违章搭建，这种搭建即使使用多年形成了“既成事实”，仍然是“违法建筑”，随时有被拆除的可能。

　　在笔者最近办理的一起商铺收购案中，卖方拿出的“搭建批文”是主管部门允许其修建临时围墙的文件，但卖方已在围墙范围内搭建了两百多平方米的违法建筑，显然已经超过了批准的范围，而根据《上海市拆除违法建筑若干规定》，对违法建筑当事人应当自行拆除，如逾期不拆除的，应由拆违实施部门强制拆除，并可予以罚款。

　　在计算成交单价时应当把违法建筑的面积排除在外，还要估算拆违成本，违法建筑不能出租更不能买卖，如拒绝拆违还可能被记载在房地产登记册上被限制转让，因此不可不查。

　　二、查清租赁情况

　　大型商铺的租赁情况较为复杂，除自用以外，有可能部分出租或转租，甚至存在违法转租的情况。购买方要注意承租人的权利是否得到充分保障，否则会影响到购买方的利益。

　　合法租赁的承租人有两项重要的权利：

　　一是继续租赁的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称 “司法解释”)，租赁房屋在租赁期间买卖时，承租人可以要求购买人继续履行原租赁合同，除非租赁合同中另有约定或者房屋在出租前已设定抵押权或已被法院查封以外。

　　二是优先购买权。法律规定房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。大型商铺常常有多本产证，承租人的租赁范围可能只是其中一部分：包括其中数本产证，或者只有一本产证。根据司法实践，只有在前一种情况下，承租人才享有优先购买权，而在后一种情况则不享有。另外，“司法解释”还规定在四种情况下，承租人不能行使优先购买权：1、房屋共有人行使优先购买权;2、出租人将房屋出售给自己的近亲属;3、出租人履行通知义务后，承租人在十五天内未明确表示购买的;4、第三人善意购买租赁房屋并已办理登记的。

　　购买方要查清租赁合同的租期情况，以及租赁合同中是否对此有特殊约定。同时，还要尽量取得承租人放弃优先购买权的承诺书，如果不能取得放弃优先购买权的承诺书，应当要求出售方书面征询承租人是否行使优先购买权。

　　三、查清收购对象的诉讼情况

　　收购方应全面了解大型商铺的已结或未结诉讼，应要求产权人披露其与承租人、使用人、相邻各方涉及到的所有诉讼或仲裁案件。大型商铺非常容易涉及到产权人与承租人或者与次承租人(指转租的情况)的法律诉讼，有时还会有产权人或使用人与相邻业主的法律诉讼。收购方应当要求产权人详实披露，必要时还需要调查核实，否则可能将影响收购后的预期利益。

　　四、股权收购的优缺点

　　股权收购是通过收购产权人的股权达到购买商铺的目的。假设商铺的产权人是A公司，而A公司有三个股东，分别是甲、乙、丙，则可以通过收购甲、乙、丙在A公司的全部股权以达到购买商铺的目的。如产权人是个人，则这种方式不适用。

　　股权收购并不使商铺的产权人变更，而只是让产权人的股东变更，所以不需要到房地产登记机关办理产权变更手续，而只须到工商部门办理股权变更登记手续，因而手续较为简单快捷。两种不同的转让方式所涉及的税收是不一样的，产权转让双方要缴的主要税种是土地增值税、营业税及附加，而股权转让双方要缴的主要税种是个人所得税或企业所得税。收购方应当做出适当的税收安排。

　　如果通过股权收购的方式，收购方一定要对目标公司的债权债务详细调查，要求其详细披露财务状况，以防股权转让后出现新增债务，这对收购方而言存在潜在的风险，最好委托律师进行尽职调查。

　　五、注意商业形态的限制

　　商铺的使用可能会受到当地政府、街道、商业区、开发区的特殊要求，特别是商铺用于开设餐饮、旅馆、KTV等娱乐场所或经营低端产品时可能会受到较多的限制，这取决于当地政府、街道、商业区、开发区对这片商业经营区如何定位和规划。否则，使用人将来在申领营业执照或特种行业许可证等方面将会受到诸多限制。

　　(作者为市律协建筑与房地产法律研究会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师)