巨人法务

一方婚前房产，该房产是婚前购买并付清全款的，但婚后取得房产证，是否属于夫妻共同财产？

　　【案情介绍】

　　2000年8月，当时还是单身的吴某看中某房地产开发公司在某小区开发的楼盘，遂与该开发公司订立了房产买卖协议，双方约定：吴某缴纳购房款45万元，2001年8月开发公司交付房产，2002年1月申请办理产权过户手续。但由于开发商之前已将包括该套房产在内的整栋楼房抵押给了银行，因而吴某无法按时办理产权过户登记。2002年3月，吴某与周某办理了结婚登记手续。2002年9月，该房产的产权过户手续完成，吴某取得了房产证。2004年10月，周某以感情破裂为由向法院起诉离婚，并以该房产证乃婚后取得、房产属于婚内共同财产为由，要求对该房产按照夫妻共同财产进行分割。

　　【法理分析】

　　一般认为，判断房产是否属于夫妻共同财产的依据是房产所有权的取得时间，如果所购买的房产之所有权证是在婚姻关系成立之后取得的，则夫妻一方婚前购买的房产仍属于夫妻共同财产；如果所购买的房产之所有权证是在婚姻关系成立之前取得的，则夫妻一方婚前购买的房产属于婚前个人财产。按照这种观点推论出来的结果就是：本案涉讼房产属于夫妻共同财产，因而周某可以要求分割自己应得的份额。

　　但笔者认为，这种理解从表面上看似乎有一定道理，其实是对我国《婚姻法》所规定的夫妻共同财产的机械理解所导致的结果。

　　我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”依据该条之规定，除了法律另有规定之外，夫妻任何一方在婚姻关系存续期间所“取得”的财产属于夫妻共有。笔者认为，对我国《婚姻法》第17条所使用的“取得”一词如何理解乃是判断是否属于夫妻共同财产的关键所在。对于购买房产而言，一般都将“取得”理解为获得房产的所有权，产权过户手续完成时即意味着“取得”房产所有权。

　　笔者认为本案所涉讼的房产属于吴某个人所有，理由如下：

　　（1）该房产系吴某婚前个人财产——钱款的交换物。如果吴某不用这笔钱款购房而是存入银行或做其他投资，则这部分钱款毫无疑问将属于吴某个人所有。本案中的吴某将这笔属于婚前个人财产的45万元置换为房产，也不应该因为发生了物理形态上的变化而转化为夫妻共同财产。

　　（2）吴某“取得”涉讼房产的时间应当认定为房产买卖合同签订之时，而非产权过户手续办理完毕之时。按照房地产的交易流程，在房产买卖合同签订以后，买受人即成为债权人。该债权已经成为买受人占有房产、获得房产所有权的基础和法律依据。实际行使对所购买房产的占有和所有权只是一个时间问题，可以说，对房产的占有和所有权乃是买受人已经明确可以取得的权益。

　　（3）《婚姻法》所规定的“取得”的内涵不仅包括“已经实际取得”，也包括“已经明确可以取得”。这一点在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第12条有相关的规定，即“婚姻法第17条第3项规定的‘知识产权的收益’，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。”该条规定说明我国司法实践界已经充分意识到“取得”的含义可能产生歧义，美中不足的是该条仅仅针对“知识产权收益”而未包含其他财产收益在内。